房贷转LPR倒计时，LPR和固定利率，二者如何选
房贷转LPR倒计时，LPR和固定利率，二者如何选
开章明义，直接给出答案：选择转LPR
LPR（Loan Prime Rate，贷款市场报价利率）
LPR（Loan Prime Rate，贷款市场报价利率）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。
2020年4月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，较上一期下降20个基点，是自2019年8月LPR改革以来，降息幅度最大的一次；5年期以上LPR为4.65%，较上一期下降10个基点。
贷款市场报价利率（LPR）由各报价行于每月20日（遇节假日顺延），以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
- 中文名：贷款市场报价利率
- 外文名：Loan Prime Rate (LPR)
- 原 称：贷款基础利率
- 发布时间：每月20日（遇节假日顺延）上午9时30分
- 发 布 人 ：人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布
- 形成机制：各报价行在公开市场操作利率的基础上加点形成
- 启用时间：2013年10月25日
- 改革完善：2019年8月17日人民银行宣布改革完善LPR形成机制
- 作用意义：疏通货币政策传导渠道，指导信贷市场产品定价
一、房贷，LPR和固定利率，该选择了
每一个背负了房贷的人，绝对想不到，进入2020年头的时候，央行会送出一份重磅文件。
2019年12月28日，中国人民银行（央行）发布年内第30号公告。
这份重磅文件，最核心的内容其实只有一句话：
从2020年3月1日开始，商业银行必须和存量房贷的借款人，废除原有房贷合同，
让借款人重新二选一，要么：固定利率；要么：LPR+基点模式。
按人民银行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，今天8月4日，现在时间只剩下不到一个月了，如果你还没有转，现在就必须考虑起来了。
但是，发现不少朋友还是不知道怎么转，到底要不要转，在这里用最简单的语言和例子，来表达一下自己的观点，如果觉得有用，就按照这个来，如果觉得没用，就权当笑料！
二、LPR核心六问
1、是不是必须要做？
是的，只要你有房贷（商贷，非公积金贷款），你就要和银行重新签贷款合同，选择新的房贷利率方式。
维持原来的固定利率模式，或者 LPR+基点模式，二者只能选一个
选定了之后，直到贷款还完保持不变、直到贷款还完不变、直到贷款还完不变！
2、不做会怎么样？
具体各家银行标准不一。
部分银行，8月31日之前没有自行调整，则系统默认为是LPR浮动利率模式。
部分银行，8月31日之前没有自行调整，则系统默认为是按原合同方式执行。
这个你要打银行客服自己去问。
3、什么时候做？
央行公告是，2020年3月1日至2020年8月31日，还有不到一个月的时间，没做的要抓紧做了。
4、公积金贷款要做吗？
这次的政策仅限于商业贷款，公积金贷款与此无关，可以不用关注。
5、房贷重定价日怎么选？
选择1月1日，不要选择放款日
我们可以举一个极端的例子来比较：
剩余贷款100w，贷款利率4.9%，贷款日是12月31日。
这种情况下，重定价日选1月1日或贷款日之间差了大约1年时间，从今年的12.31到下一年的12.31日。
如果到2021年1月1日，5年LPR还是4.65%，则1月1日重定价后贷款利率变为：
4.65 +（4.9 - 4.8）= 4.75
可见，实际贷款利率跟着LPR下降了0.15个百分点，因而1年少还的利息是：
1000,000 X 0.0015 = 1500
而如果在贷款日重定价，在上面的例子中也就是2021年12月31日重定价，则比1月1日重定价要多还1500的利息。
6、选LPR+基点模式到底是什么？怎么算？
这是最重要的一问，多写一点，下面还有详细的分析：
房贷这个东西，分为变革前和变革后
1）变革前，房贷利率 = 央行基准利率 + 浮动比例
央行最后一次给出基准利率是4.9%，商业银行就在这个基础上给你的房贷，上浮或者下调
基准利率的1.3倍就是 6.37%
基准利率的1.2倍就是 5.88%
基准利率的1.1倍就是 5.39%
基准利率0.9倍就是 4.41%
基准利率0.8倍就是 3.92%
基准利率0.7倍就是 3.43%
但是不管是多少，一锤子买卖，这辈子就这样了！
如果你不修改，继续选择固定利率的话，以后也是这样走了。
2）变革后，房贷利率 = LPR利率 + 基点
LPR利率，专业说法是“全国银行间同业拆借中心”，统计18家银行报出的各自的1年期和5年期以上贷款利率，剔除最低价、最高价后，计算算术平均价。
LPR利率更加市场化，在反映全社会无风险利率的程度上，更加逼真。
这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8，你就记住这个数字就行了，4.8
（1）假如你原来的房贷利率上浮1.1倍，也就是5.39%
5.39比4.8要高，5.39-4.8=0.59。这个0.59就是你今后的房贷固定加点数，永远伴随着你。
你以后的房贷利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8，你今年利率就是4.8+0.59=5.39。
2021年的1月1日，会根据2020年的12月的LPR报价来调整你的贷款利率。
比如2021年LPR调整成了4.5%，那么你的利率就是4.5+0.59=5.09。
（2）假如你原来的房贷利率是打九折的，也就是4.41%
4.41比4.8要低，4.41-4.8等于负的0.39，这个负的0.39就是你今后的房贷固定减点数，永远伴随着你。
你今后的房贷利率就是：LPR-0.39。今年的LPR是4.8，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。
其余的不同的，你按照我上面给好的数据，往里面套就行了。（本例来源于小明行长）
三、一定要选LPR
很简单，因为只有人口疯狂增长，经济蓬勃向上的背景下，民众才敢于借款投资、创业、消费！
原因也简单，年轻人多的社会，才会充满着勃勃的生机和希望，才会愿意借钱。
看下面两张图：
第一张图是1996年以来中国的人口自然增长率
第二张图是1990年以来央行基准利率的走势
这两者有着强烈的正相关关系，人口增速的下降，会直接或间接导致贷款利率的下降！
你可以简单理解为一个国家、一个社会越年轻，借贷的欲望和能力越强烈！
但是，不管是从人口总量、人口出生率、人口结构，都可以看出整个中国社会都在向老年化发展，而且中国并不是移民国家，人口的机械增长率（新增移民）也不可能提高，所以中国的借贷趋势，必然是一路向下。
再分享一个数据，2017年日本国立社会保障与人口问题研究所发布了一份调查报告：
日本18至34岁女性中，有39%还是处女；
日本18至34岁的男性中，有36%是“童子身”。
是不是和你想的不太一样，这足够说明：
日本社会的男女关系并不像想象中那样激情奔放，整个国家已经进入到超低欲望社会！
这也为整个日本带来了近乎灾难性后果——超低出生率，2017年出生人口创下史上最低！（这两年没看，但是相信更低）
而就在之前的2016年，日本央行为了刺激经济增长，刚刚实行了负利率政策，但是，再怎么刺激都是没用的！
一个国家的国民连性的欲望都没有了，你怎么能够指望他们还去贷款投资、买房、消费、创业，大多数人只有一个想法，有多少钱就花多少钱，混吃等死，至于贷款，我只在电视剧里看过！
根据市场经济的原则：
供需关系决定价格，既然需要借贷（资金），那么借贷（资金）的价格必然是一路向下。
资金的价格就是利率，资金价格下降，就意味着利率下降。
中国大概率会复制欧洲、日本，还有美国的负利率道路，这是人类文明发展的共同走向。
纵观全球，未来二三十年能够还有可能实现利率上行的国家和地区，只有印度和非洲，因为只有这两个地方，还有充足的年轻人口。
说了这么多，其实就想表达一个意思，人类主流经济体目前的利率走向，都是越来越低，中国是不可能例外的，即使受到外部环境而迫不得已让利率上行，那也仅仅只是在下行大周期之中的一个小周期。
当然，部分朋友觉得我说话不可信，那看看这位的话：
我说的话，你可以不信，这位说的话你还不信，你就真的是在跟国家的政策对着干了。
举个简单的例子就是：
在下行的电梯里，却非要往上跳高，还要跳到顶楼，你自己觉得能有什么好果子吃吗？
所以，最后就一句话，无论银行怎么说：
都不要选择固定利率模式，一定要选择LPR+模式，这个只能选一次，没有后悔的机会！
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