消费者在购房时,除了考虑地理位置和人文环境外,对生活的质量也越来越注重,他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

 

容积率:是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内,但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

容积率 = 全部建筑面积  / 规划用地面积 越好

示例:通常情况下,容积率的大小会被限定在0.5至5之间,这一数值是用建筑面积除以占地面积得来的。以一处1万平方米的地块为例,如果未来该土地上建设1万平方米的房子,那么它的容积率就是1.0;如果建设2万平方米的房子,其容积率就为2.0;如果只建设5000平方米的房产,容积率就是0.5。显而易见,在相同面积的土地上,建成的房产面积越大,容积率就越高,反之就越小。

一般多层小区的容积率一般在1.5至1.8之间,高层小区可达2.0以上甚至3.0,商务楼大都在30层以上,其容积率有可能突破6.0,达到8.0以上。而位于城郊的别墅项目由于占地面积大,建筑面积较小,因此容积率往往只有0.5左右。

 

绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

绿地率 = 绿地面积  / 规划用地面积 越好

示例: 以上所提到的规划用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

绿地应包括:公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地),不应包括屋顶、晒台的人工绿地。对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米,面积不小于400平方米,该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%, 且至少1/3的绿地面积要能常年受到日照,而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得加入绿化用地。在房地产开发中,政府有规定这是这个指标,一般是不少于30%

 

建筑密度:即建筑覆盖率,指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

建筑密度 = 建筑受层面积  / 规划用地面积 越好

示例:比如一块地为10000平方米,其中建筑占地3000平方米,这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。

建筑密度不可能超过1,一般不会超过40-50%,因为用地中还需要留出很多面积作为道路\绿化\广场\停车等。

 

公摊面积

国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内

公摊面积包括哪些

1、大多数买房者都知道,对此有过深究。公摊面积是指整栋楼产权人一起整栋楼公用部分建筑面积。楼层越高,公摊面积越大,高可达到24%,这么算起来,购房者花在公摊面积上钱仍是一笔不小金钱呢!

2、公摊面积主要有:电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值勤警卫室、共用墙体……  除此之外,这些不会包含在公摊内:库房、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、售房单位自营、自用房子、办理用房等不会计入公摊。

3、公摊面积越小,意味着得房率越高,业主花在不可支配面积上钱也较少,不过值得留意是,公摊面积过小,也会在一定程度上影响整体美观和寓居舒适度。

公摊面积一般是多少

1、普通多层住所楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空情况下,公摊系数在10%-15%之间;

2、带电梯小高层,公摊系数在15%-20%之间;

3、高层住所相对更高,在20%-25%之间,例如:33层,房屋建筑面积 76.1平方米,专有建筑面积(室内面积) 58.18平方米, 分摊建筑面积 17.92平方米,得房率 58.18 / 76.1 = 76.4520%    公摊 23.55%

4、为数不多高层和小高层,房源面积公摊则控制在20%左右,具有双电梯、地下车库,而楼体宽度、公共走道等面积也严厉依照有关规范进行划分。

小结:

在如今高房价下,面临高公摊许多购房者都有点难以接受,看似面积够用房子,在去掉公摊以后,实践面积通常令失人望。

那么公摊面积是不是越小越好呢?

并非如此。低公摊面积是以献身社区寓居质量为价值,低公摊情况下,社区公共设施规划会大大减缩,公共楼梯、过道、门廊等狭隘昏暗,公共面积小让人难以承受,寓居舒适度大大下降。

 

小高层,高层,低层,多层,超高层

1、楼房层数区别

低层:1 ~ 3层

多层:6层及以下的建筑

高层:7层及以上建筑

小高层:7 ~ 11层

超高层:40层以上

 

2、高度区别

小高层高度一般为20至35米

高层高度不小于20米

低层不高于10米

多层一般高于20米

超高层建筑高度在100米以上

 

3、视野区别

对于建筑物来说,层数越多、高度越高,居住起来的视野也就越好。

就视野而言,超高层建筑视野最好,优于小高层、高层建筑,优于多层建筑,

低层住宅的视野相对来说最为狭窄。

 

低层住宅的优点:

1、居住行为方面,住户接近自然;

2、居住心理方面,容易形成亲切尺度,回归、归属、领地感较强;

3、整体环境上,与自然环境协调性较好,尤其是与特殊地形协调具有优势;

4、结构上,自重较轻,利于地基处理和结构设计,施工简单,土建造价低,便于发展。

 

 

特别提示:

对于 发展商 来说,容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例,

对于 住户 来说,容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

 

1、用地性质:二类居住用地

主要规划指标:容积率:≤1.6;

建筑密度:≤30%;绿地率≥35%;

 

2、用地性质:居住 (兼容商业金融、行政办公);

主要规划指标:容积率:≤3.0;

建筑密度:≤40%;绿地率≥25%;

 

3、用地性质:居住(兼容商业金融、行政办公);

主要规划指标:容积率:≤2.0;

建筑密度:≤28%;绿地率≥35%;

 

4、用地性质:居住(兼容商业金融、行政办公);

主要规划指标:容积率:≤3.0;

建筑密度:≤28%;绿地率≥35%;

 

5、用地性质:商业、办公(兼容旅馆业)用地;

主要规划指标:容积率:≤2.4;

建筑密度:≤28%;绿地率≥35%;

 

6、用地性质:公共设施用地;

主要规划指标:容积率:≤8;

建筑密度:≤55%;

 

7、用地性质:商业金融、居住(兼容行政办公)用地;

主要规划指标:容积率:≤2.5;建筑密度:≤26%;

绿地率≥35%;

 

8、用地性质:商业、办公(兼容旅馆业)用地;

主要规划指标:容积率:≤2.4;建筑密度:≤28%;

绿地率≥35%;

 

9、用地性质:住宅用地;

主要规划指标:容积率:≤3.6;

建筑密度:≤22%;绿地率≥40%;

 

1、规划用地性质:二类居住用地;

容积率: ≤1.4;

建筑密度: ≤20%;

绿化率: ≥45%;

建筑高度: ≤35米

集中绿地: ≥3000平方米

建筑间距系数:1.3。

 

2、规划用地性质:二类居住用地;

   容积率: ≤1.5;

   建筑密度: ≤22%;

   绿化率: ≥40%;

        建筑高度: ≤35米;

   建筑间距系数:1.3。

 

3、规划用地性质:二类居住用地;

   容积率: ≤0.7;

   建筑密度: ≤20%;

   绿化率: ≥45%;

        建筑高度: ≤15米;

   集中绿地: ≥5000平方米。

        容积率: ≤1.8(6层)

        建筑密度:30%

 

1、规划用地性质:住宅及与其相关的配套服务设施;

   容积率:<1.8;

   建筑密度:<22%;

   建筑高度:多层<16米  小高层<35米  高层<60米;

   绿地率:>40%

 

2、规划用地性质:二类居住用地;

   容积率:≤1.5;

   建筑密度: ≤20%;

   绿地率:≥40%;

   建筑高度(层数):≤35米

 

3、规划用地性质:住宅;

   容积率:≤1.5;

   覆盖率:≤22%;

   绿地率:≥40%;

   建筑高度:小于35米。

 

房屋建筑系数 = 房屋建筑面积  /  房屋使用面积;

建筑系数规定不得低于30%(工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外);行政办公及生活服务设施用地所占比例不得超过7%。

 

开发区内厂区绿化率需达到多少?

答:工业企业内部绿地率原则上控制在30%以内。

 

工业园区出让地块有哪些配套设施?

答:工业园区出让地块基础设施配套标准为“五通一平”,

“五通”即:道路、电力、电讯、供水、排水等。

“一平”即地貌平整。

 

企业内部行政办公、生活服务设施用地要求?

答:企业所需生活服务设施、行政办公用地面积之和,一般控制在工程项目总用地面积的7%,最多在10%以内。

 

企业内部可否建设职工住宅等设施?

答:企业内部原则不得建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施。

 

 

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