一、北京首套房和二套房认定标准

北京申请公积金贷款时，是以家庭为单位申请贷款，家庭情况不同、婚姻状况不同、在京持有房屋套数不同、都是和贷款息息相关的，借款申请人首套住房、二套住房适用贷款政策详见下表：

“房”指的是借款申请人在北京市名下住房，“贷”指在中国人民银行的征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。

1. 借款人如果名下无住房贷款记录且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡是不属于首套房且属于二套房的，按二套房贷款政策办理；如果是有两套及以上住房的，不予贷款。

2. 二套房的认定标准：1）在本市仅有一套住房；2）全国仅有1笔住房贷款记录；3）有一笔住房贷款记录、在本市有1套住房，且为同一套住房；4）2017.03.24日后借款人在离婚一年内申请住房公积金贷款的。

3. 在本市有2套及以上住房，或全国有2笔及以上住房贷款记录，或有住房贷款记录及在本市有住房、且非同一套住房的，则不予贷款。

二、北京公积金贷款额度

2018年9月17日以后，北京住房公积金贷款施行“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”

北京住房公积金具体政策如下：

1、公积金每缴一年可贷款10万元（超出1个月按一年算），最高可贷120万封顶

    示例：如果缴存期限是110个月（9年2个月），计算为10年，可贷100万元

    若借款人为已婚的，贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算，不合计相加

    示例：已婚的男方缴存了15个月，女方缴存了10个月，以男方为准可贷款20万元

2、二套房认房又认贷（北京市认房，全国银行认贷），最高贷款额度从80万降到60万元

3、普宅非政策住房的首付至少35%，二套普宅至少60%，二套非普宅不低于80%

4、北京东西城户籍购买城六区以外的住房公积金贷款额度上浮20万元，最高可贷140万封顶

5、公积金贷款年限最长为65周岁，不再是70周岁，即贷款25年，最大年龄不超过40岁

6、每月还款额度不超过月收入的6成，超限将降低贷款额度，即需提高首付比例

7、精简了一大批住房公积金的申请材料、档案资料等，租房也可提取公积金

8、个税专项扣除在抵扣住房贷款（1000元/月）和租房租金（1500元/月）二者选其一抵扣

说明：落实北京城市总体规划的有关要求，实行差别化贷款额度，借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区（以下简称城六区）以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元（公积金最高为140万）；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元（公积金最高为130万）；不属于前述两种情况的， 购买首套住房，最高贷款额度为120万元。符合第二套房贷款政策要求的，最高贷款额度为60万元。

三、北京买房首付比例

首套房还是二套房，将直接影响着首付比例。采用公积金贷款购房的首付款比例将根据房屋性质而不同：

从低至高来看，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%

购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%

购买政策性住房之外的首套普通自住房，首付款比例不低于35%

购买政策性住房之外的首套非普通自住房，首付款比例不低于40%

购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%

购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%

普通自住房和非普通自住房的认定标准：普通自住房是指容积率在1.0（含）以上、且单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价低于同区域住房平均交易价格1.2倍以下。

北京市的普通住宅和非普通住宅，非普通住宅包含了豪宅（面积140平米以上）、别墅（容积率1.0以下）等。

备注：容积率 = 小区的总建筑面积 / 用地面积，详见米扑博客：容积率、绿化率、建筑密度

示例：总价 / 单价 = 118.18平米，例如：4680000 / 39600 = 118.18（平米）

四、北京公积金常见问题

1、缴存年限满12年就一定能贷款120万吗？

2015年1月1日起最高可贷款120万元，实际获批的贷款额度还与月缴存额、最高贷款成数、月还款额占月收入比例等情况有关。

2、额度上浮政策”是否适用于已结婚职工?

答：依情况而定：

1）如果夫妻双方有一方户籍在城六区，另一方户籍在城六区以外，购买城六区以外住房则不享受上浮；

2）如果夫妻双方有一方户籍在东西城区，另一方户籍在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，购买城六区以外的首套住房，可享受上浮10万；

3）如果夫妻双方户籍均在东西城区，购买城六区以外的首套住房，可享受上浮20万；

4）如果单身购买城六区以外的首套住房，东西城户籍职工享受上浮20万；朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区户籍职工享受上浮10万，具体额度还要在申请贷款的时候公积金贷款中心核定。

3、首套房有公积金贷款，且没还清，还可以用公积金贷款二套房子么？

如果只有这一次贷款记录，还完之后可以再贷，贷款算二套

4、我之前是国管3年，后来转市管7年，那么缴存年限是累计的10年吗？

国管转完市管可以累计，国管公积金和市管公积金的主要区别如下：

1）管理单位不同，国管公积金是中央国家机关住房资金管理中心负责管理，市管公积金是各市住房公积金中心管理；

2）个人账户不同，国管公积金缴存账号是以“502”、“509”、“512”开头的；市管公积金以“身份证号码”开头，并且末尾加“00”；

3）适用范围不同，国管公积金可以跨区域使用，但市管公积金只能在本地或在规定可异地贷款的城市使用。

4）准备证件不同，两种都需要买卖双方提供身份证、户口本、结婚证等基本资料。除此之外国管公积金还需要准备单位开据的收入证明;市管公积金不用开据收入证明；

5）办理周期不同，国管公积金办理时间45天到60天；市管公积金办理时间30天到45天之间；

6）还款方式不同，国管分为等额本金和等额本息两种还款方式，市管公积金是自由还款方式（可提前还款）。

7）贷款额度不同，国管公积金购买自住房、共有产权房可直接贷款120万，市管公积金需按缴存年份累计每满1年可贷款10万，最高上限为120万元。

5、国管公积金和市管公积金的贷款额度

1）国管公积金贷款额度计算：贷款额度与家庭与收入相关，只要借款人能够提供以家庭为单位的收入证明，在月均实际收入不能少于对应贷款年限所需月均还款额的2倍的情况下，能够贷款上限金额不超过60万元的贷款。国管公积金的贷款额度不论缴存金额，不论缴存时间，目前只按个人存款余额的7倍放贷，最高不过8倍。2015年3月18日起，国管公积金调整个人贷款的4项政策。其中，确定贷款额度的个人账户余额划定线，由此前的2万元调整至5万元。

2）市管公积金贷款额度计算：需要根据月收入，缴存情况，以及账户余额来计算，而且各地的贷款额度规定不一样，比如成都地区现在双职工公积金贷款最高可以贷到70万，单职工40万；北京双职工和单身最高可贷款120万。

6、国管公积金和市管公积金的费用成本

国管公积金的费用成本包括：

1）评估费＝评估价×3‰（最低300元/单，最高1500/单）

2）担保费＝贷款额×3‰＋170

市管公积金费用成本，以北京市成本来说，费用包括：

1）若您选择担保中心担保，需向担保中心交纳担保服务费，收费标准为贷款额的千分之三（最低收费300元）。若您个人信用等级为AA级，担保服务费给予2％优惠；若您个人信用等级为AAA级，给予5％优惠。

2）您购买二手房申请住房公积金个人贷款，须进行抵押物价值评估。评估费用按照评估价值的千分之三收取，最低不低于300元，最高不超过1500元。

7、本人京籍名下有一套房，无公积金贷款记录，父母也是京籍名下无房，把我名下的房产过给父母，我自己再用公积金贷款买房，请问这样是算一套房还是二套房？

目前在北京市名下无房，且无贷款记录（包括公积金和商贷都没有贷款记录），就算首套房。

8、交公积金一年可贷10万，是必须连续缴纳么？中间有断怎么计算？

按缴存的月份累计，举例：缴存了15个月，中断了10个月，又缴存了10个月，累计为25个月，可贷款30万元。

参考推荐：

二手房不满二、满二、满五唯一的区别

非住宅、普通住宅、非普通住宅的区别

小白如何在北京买第一套房

中国房价里税费占比70%