好文推荐：小白如何在北京买第一套房
这篇文章，我们聊一聊，关于买房方面的一些硬核知识，算是给计划买房的小白做一个基础科普。
争取做到这样一个目标：看完文章后，你已经从新手村（啥都不懂）的水平，进阶到可以打个初级副本（独立买房）
一、关于买房，我有两条最诚恳的忠告（1、买房不赔钱，2、记住第一条）
做地产自媒体以来，在买房这件事上，我回复了没有上万个问题，至少也有大几千个问题了。
不熟悉我的朋友可能觉得我脾气比较暴躁，回答问题没什么耐心，但老粉会GET到我的点，知道怎么样提问，才能要到自己真正想要的答案。
很多人连最基本的功课不做，就希望别人给出详尽的回答。这其实是对彼此的不尊重——连自己的购房资格、首付情况、月供情况都不了解，张口就问，既浪费了你的时间，又浪费了我的精力，最后这场交流只能是不欢而散。
购房者能获取的硬核干货渠道确实很少，网上一搜，买房的信息一大堆，但大多数都是房价涨了跌了，而且多是没有逻辑蹭热度的文章，还很容易煽动买房者的情绪，让真正有购房需求的人误入歧途——好多小白经常问，买哪里涨幅最高？房价什么时候涨？
说的好像我什么都懂一样。他们巴不得我就是天桥上算命的，掐指一算，就能告诉你：施主，看你满面红光，骨骼精奇，我这里有一本《买房秘籍》传授给你，包你三年赚千万，走向人生巅峰。
用脚趾头想想，这可能嘛？有这好事，我何必还巴巴码字，借钱炒房，自己暴富，不好吗?
买房能抗通胀，如今是菜市场大妈都知道的事情了。但人人都想做镰刀发大财，那么韭菜又哪里去找呢。
且不说2008年深圳很多炒房客破产，近一点的，2017年317政策以来，燕郊和北京买房的人，又有多少站在高岗。
信息来源：北京市住房和城乡建设委员会
发布时间：2017年03月17日
京建法〔2017〕3号
各有关单位：
为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：
一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。
居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行营业管理部
中国银行业监督管理委员会北京监管局 北京住房公积金管理中心
2017年3月17日
北京市住房和城乡建设委员会办公室 2017年3月17日印发
所以，我始终认为，买房能够抗通胀、实现稳定的资产增值，就足够了。
而炒房比拼的是资金实力、现金流、对市场对人性深刻的洞察，还有和政策对抗的运气成分。
一次赌对了是运气，但如果总觉得有这样的好事，形成路径依赖，那迟早还是要赔掉底裤的。（炒股也一样）
想要买房发财之前，请问一问自己：
你比别人更聪明吗？你更了解你的对手盘吗？
你是否准备好了足够的现金、优质的借贷资质？
你一个连购房流程都搞不清楚的小白，凭什么能赢在市场摸爬滚打几十年的老鸟呢？
所以，对于买房，我有两条最诚恳的忠告：
1、别想着怎么赚钱，先保证怎么不赔钱。
2、请永远记住第一条。
二、小白买房的三个原则
接下来，我们以北京市场为例，来说说买房怎么避免赔钱、尽量买对的问题。
根据猫叔跑盘的心得来说，小白买房，要注意以下三个原则：
1）不看新房，看二手 （新房摇号，失去的是机会）
2）不看环线，看产业 （产业与环线位置，强相关）
3）不看洼地，看产品 （政策房摇号，商品房保值）
我们一条条来分析。
不看新房看二手，这里不是说不建议你买新房，一定要买二手。
指的是，只有二手房的价格，才能体现最真实的市场价格，二手房比新房便宜。
北京市场和全国大部分城市都不太相同，北京是一个二手房非常成熟的市场。
可以来说，从有商品房开始，北京的二手房和商品房就是共存的。
这里简单科普下我国的住宅史，从1949年建国到1998年房改之前，我国采取的是住房分配制度，房子一直处于紧缺的状态。
1998年房改之后，北京一下子推出了19个经适房，包括天通苑、回龙观等大型居住社区，大批量的新房开始销售。第二年允许160万套公房上市买卖，二手房市场也随即开启。
经过20多年的发展，2008年后，五环内绝大多数是二手房的天下，新房极少，可以这样说，一个板块的二手房均价，已经成为衡量这个板块的价值刻度。
在同一个片区内，有新房有二手的情况下，如果新房价格超过了周边同品质同类型的二手房的20%以上，那就说明这个新盘的价值已经透支了。这种新盘我们叫做溢价盘，买是可以买，但性价比没有了，多出来20%以上的溢价，是你为楼盘品质、为你生活支付的成本。投资这样的楼盘一定要慎重。
不过事实上，新房和二手房重合的板块不太多。
北京的新房大多在五环外，五环内是二手房的天下。
那么到底是买新房还是二手呢？主要取决于你的预算和人生所处的阶段。
对于单身、刚结婚的首次置业人群来说，优先选择五环、六环的临铁新房，以牺牲上下班的时间来换取物业的成长空间。
这个结论，主要是从首付不足，贷款资格又很珍贵的角度来考虑的。我们都知道北京房票很珍贵，但其实首套房的贷款资格更加珍贵。为什么首贷又叫处女贷，这意味着大多数人一生只有一次机会。
在不影响你生活、可提供充足月供的前提下，应该最先考虑的是如何充分利用首套房的资格，尽可能多贷款，少交首付。
尤其是做生意的朋友，更懂得，像房贷这样大额低息长期贷款，是非常优质非常难得的贷款。
请注意临近地铁是最基本的要求，因为有流动性。
很多人问我，最近比较火的，大兴庞各庄的几个楼盘，以及顺义的金茂北京国际社区，太便宜了，能不能买？
我是真心不建议买的。
这些新盘品质虽然好，但配套交通很差，接盘的人也少，即使发展起来也要超过10年的时间。你有没有想过，将来要置换的时候，卖给谁呢？
所以，首套房你至少选择个临铁的新房，至少地铁能为这里带来人气，有了人气商业、教育才会更快的发展。
卖房的话有人接盘，就算不卖也可以考虑出租，是一个进可攻，退可守的稳健策略。
（实在没钱只能买远郊新房的当我没说，我也确实不能借给你钱买房对吧，量力而行）
对于已经结婚，并且准备要孩子的人群，已经有了一部分积蓄，资金比较充裕，同时对居住又有比较高的要求——商超、医疗配套要成熟，上下班、接送孩子上学都要方便等等。
这部分群体，可选择的范围就很大了，除了少数新房，还可以看五环内更多的二手。
说到二手的坑，以及我听过的、身边朋友经历过的买二手房的血泪史，我可以说个三天三夜不重样。
奇葩卖家就不说了，遇到业务不熟练、人品差的中介，真的会把人坑死。
为了不被业务不熟练的中介忽悠，接下来猫叔就科普一下，二手房需要注意的最基本的问题。
三、手把手教你二手房通关
买二手房，首先要弄清楚三件事：购房资格？净首付多少？能贷款多少？
稍微懂一些买房知识的朋友都知道，新房和二手房总价相同的时候，二手房要交的首付，比新房高很多。
这是因为，二手房除了购房首付外，还有税费和中介费两个大头。
即购买二手房实际缴纳的首付 = 购房首付 + 税费 + 中介费等，也叫净首付。
坑爹的是，很多中介不会帮你计算比较准确的净首付。
在买房过程中，买家比计划多付钱的例子比比皆是。
关系到钱的问题，必须自己亲历亲为。
接下来，我细致的为大家讲讲二手房的税费问题，并说明购买策略。
1、在需要降低税费的情况下，优先购买次序为，
满五唯一 ＞ 满二（包括满二唯一、满二不唯一）、满五不唯一 ＞ 不满二（包括不满二唯一、不满二不唯一）
我们看看，买一套房子，到底为国家做了多少贡献。
二手房的主要税费是契税、增值税、个人所得税。
a）首先你逃不掉的是契税
只要有交易，契税就必须交，包括新房、二手房、商住房。
首套购房：90平米(含)以下税率1%；90平米以上，税率1.5%
二套购房：税率3%；
如果你要买的房子房产证登记年限满五年（或者是契税完税发票填发的日期满五年），且是业主在北京的唯一住房，那么你只需要交契税，国家就不额外薅羊毛了。
b）如果房子没有满五年，除了契税之外，还要交个税。
个税是很让人恐怖的事情。个税=(本次网签价－原值)*20%，原值为上次交易的网签价格。只有查不到原值的情况，个税=网签价*1%
绝大多数情况，个税还是按照差额的20%来算，看到这里你是不是要吐血了？
c）先别吐血，如果你要买的房子，连两年都还没满，不仅要交契税、个税，还要再被薅一把羊毛——增值税。
估算为网签价的5.3%或者（网签价－原值）的5.3%，同样是一笔不小的数目。
交税总结
满五唯一，房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。
满二唯一，满二不唯一，只有满二是免征增值税的关键条件，是否唯一没影响
即普通住宅无论是否唯一只要满足了满两年的条件就可以免征增值税。
满五唯一不需要缴纳增值税和个人所得税；只交契税
满五不唯一不需要缴纳增值税，但要交个人所得税；交契税 + 个人所得税
不满二则所有费用正常缴纳，要缴纳增值税和个人所得税；交契税 + 个人所得税 + 增值税
从以上可以看出，对于普通住房，优先选择满五唯一标的，其次选择满五不唯一、满二的，最差的情况就是不满二，个税、增值税、契税都要交。
详见米扑博客：二手房不满二、满二、满五唯一的区别
至于，满二和满五不唯一怎么选择。这个涉及到上次网签价格的原值，还是要具体问题具体计算。
2、需要降低税费的情况下，优先购买次序为
普通住宅（建筑面积不超120平米，容积率小于1.0）＞ 非普通住宅（豪宅，别墅，花园洋房） > 非住宅（商场商店、理发店、招待所、工业工厂、仓库等）
详见米扑博客：非住宅、普通住宅、非普通住宅的区别
已购公房 ＞二类经适房 ＞ 一类经适房（2008年4月11日前满五年的） ＞ 一类经适房（2008年4月11日后满五年的）
先来说，北京市的普通住宅和非普通住宅，非普通住宅包含了豪宅（面积140平米以上）、别墅（容积率1.0以下）等。
| 北京市的普通住宅和非普通住宅 | ||
| 以下三点同时满足为普通住宅，否则为非普 | 单价（元/平米） | 总价（万元/套） |
| 1）住宅小区建筑容积率在1.0及以上 | 5环内 ≥ 39600 | 5环内 ≥ 468w |
| 2）单套住宅面积在140平方米及以下 | 5-6环内 ≤ 31680 | 5-6环内 ≤ 374.4 |
| 3）单价不超最高限，或总价不超最高限 | 6环外 ≤ 23760 | 6环外 ≤ 280.8 |
备注：容积率 = 小区的总建筑面积 / 用地面积，详见米扑博客：容积率、绿化率、建筑密度
说明：总价 / 单价 = 118.18平米，例如：4680000 / 39600 = 118.18（平米）
虽然北京绝大部分普通住宅都不符合以上标准。
但对于购买力在468万总价以下的群体来说，如果遇到了普通住宅，还是很值得买的。
普宅和非普宅对比，主要有两个优势：
1、首付成本低
普宅首套房首付可以到35%，非普是40%，普宅二套首付是60%，非普是80%。
2、税费低
除了非普的税费有可能要比普宅高之外，主要大的税费差距在于满两年后，普宅不用交增值税，非普依然需要交增值税。
增值税 + 增值税附加 = 网签价 ÷ 1.05 x 5.3 %
举个例子来说，因为通州副中心的建设，最近两年咨询八通线一带上车盘的朋友很多。曾经一位朋友想要咨询总价350-400万的房子。请注意，400万这个区间，就是非普住宅了，这意味着同样是满五唯一的房子，买了总价400万的非普住宅，不仅首付要多交5%，增值税也要多交20万左右。
请注意，如果网签价控制在374.4万以内，可以少交首付、少交税。
此外，由于北京市场的特殊性，二手房市场还存在各种各样的政策类住房，这类房产除了上述需要交纳的税费之外，还需要额外补缴土地出让金或者综合地价款。
已购公房：
老公房是多年以前的单位房，也是最有优势的政策房，不但可以按照普通住宅标准交易提高贷款额度，而且由于无法查到原值，遇到非满五唯一的情况，差额20%个税可以规避，只需要缴纳全额1%个税。
至于土地出让金，也就一平几十块钱的样子，简直太友好了。
我们经常会在主城区看到这类90年代之前的房子。尤其是东西城、海淀的学区老公房，税费低贷款高，是很抢手的房源。
经济适用房：分为一类经济适用房，二类经济适用房。
一类经济适用房，多是小户型面向中低收入家庭的普通住宅，满五年可出售。
需要额外缴纳综合地价款：2008年4月11日前满五年的，缴纳网签价的10%。2008年4月11日后满五年的，缴纳差额的70%；
比如，码农上车盘的天通苑、回龙观，就是北京最早、最大的经济适用房社区之一，买房的朋友记得把综合地价款算进去。
二类经济适用房，包括回迁房、安置房、单位集资房，可以直接上市交易，同样按照普通住宅标准计算，交易时额外缴纳网签价格的3%缴纳土地出让金。
潘家园上车盘，换手率第一大盘弘善家园，二类经济适用房很多，看起来总价便宜，但实际净首付并不低。除了交3%的土地出让金外，还有很多房源不满五唯一，需要交差额20%的个税。
有些房子只是看起来很便宜而已。
以下是不同种类住宅比较详细的税费缴纳明细，可供参考。
3、税费低做高网签价可以多贷款、税费高可以做低网签价避税。
通过前边的讲解，可以得知，二手房最理想的房源是满五唯一的普通住宅/老公房，但实际上我们遇到这类优质房源的机会实在不多。
中介为了提高成交效率，往往也懒得专门为你找这类房源，而是把手里现成的几个次级选项提供给你。
应对这种情况，我们怎么处理呢？
实际上，在二手房交易过程中，有很大一部分比例，真实成交价和网签价是不一样的。
非满五唯一，税费比较高的情况下，尤其涉及到差额20%个税，原值又低，这个时候（网签价-原值）*20%的高额税费简直太凶残了。
为了避税，买家往往选择做低网签价。
有人说，1000万的房子，原值200万，网签价做到200万，不就可以避税了吗？想法很美好，但税务部门可不是吃素的。为了避免这种情况，每个房子还有一个核定价，也叫“二手房过户指导价”，如果你的网签价低于核定价，那么税务部门就要以核定价为标准来收税。
所以，你只能把网签价做到和核定价一样低，保证缴纳最少的税费。
这里做一个总结：买二手房优先用的两种策略
一种是首套首贷资格，买总价看上去比较高，但满五唯一税费很低，净首付也低的，可以多贷款。
贷款不是无限制，决定最高贷款额度的就是银行给出的评估价。
在北京，评估价一般是房屋实际成交价的95折或者9折，特别老的房子也有8折的情况出现。
另一种是二套资格，全款买房，选择总价比较低，但税费很高的，做低网签价规避税费。需要用钱的时候，可以再抵押。
PS：真实成交价 ≥ 银行评估价 ≥ 网签价 ≥ 最低过户指导价（核定价）
当然，本篇讲的是二手房买房中的具体问题。前提还要建立在如何正确的选择板块以及房源上。
至于这个话题，我们下篇再讲。
写这篇文章真要吐了，不求打赏，求点在看，求转发。
本文转自：万字吐血分析：小白如何在北京买第一套房？（上） 微信公众号：猫叔聊地产
参考推荐：
版权所有: 本文系米扑博客原创、转载、摘录，或修订后发表，最后更新于 2020-10-10 05:38:04
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