自住房申请条件

关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见

http://www.bjjs.gov.cn/publish/portal0/tab662/info85351.htm

1. 自住房政策

北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。

从2013年至今2015年初，本市累计可用于建设自住型商品住房建筑规模约522万平方米，预计可提供自住型商品住房约5.5万套。

2014年已成交住宅用地中累计可用于建设自住型商品住房建筑规模约295万平方米，预计可提供自住型商品住房约3.3万套，计划于2015年入市销售。

市住建委表示，截至2014年年底，北京市已经有2.2万套自住型商品房拿到了预售许可证，完成了年初制定的2万套自住房入市的预定目标。目前，全市共推出55个自住房项目。

从已入市和待入市项目来看，最高售价已达到每平方米2.9万元，最低售价仅为每平方米1.05万元。其中，朝阳、顺义分布项目最多。目前全市共推出55个自住房项目，预计3.3万套房源可在今年2015年开售。

购买

自住型商品住房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售均价等要求，作为土地出让的依据载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。

自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭;

转卖

购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。

购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

收益计算

以一套同区位的商品住宅和自住型商品房为例，例如：

普通商品房 起始售价为10000元/平方米，那么自住型商品房 售价仅为7000元/平方米。

假设5年后两种住房的售价都为12000元/平方米，那么：

普通商品房 在5年后上市交易的话，每平方米可获利2000元（如果不是唯一一套住房，还需要缴纳20%的差额个税，每平方米能获利1600元）

自住型商品房 在5年后可上市，扣除30%上缴财政的收益，每平方米可收益（12000 - 7000）x 0.7 = 3500元

注：如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。转卖时，需补齐届时购买时价格差价，10000 - 7000 = 3000元/平米，即当时7000元/平米购买的现在12000元/平米转卖，实际收益为 3500 - 3000 = 500元/平米

2. 申请条件

按照限购政策规定在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。

1）京籍家庭，名下无房或只有一套住房;

2）非京籍家庭，持有有效暂住证，并连续在本市缴纳社保或个税5年(含)以上，且名下无房的;

3）本市户籍，且名下没有房产的家庭可优先购买(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士须年满25周岁;

4）本市户籍的无房家庭和目前已在轮候经适房、限价房的家庭可优先购买。

符合条件的家庭只能购买一套自住型商品住房。

3. 申购流程

1、开发商公式房源

2、网上提交材料

3、开发商初审材料

4、市住建委审核购房者审核系统中提交的《家庭购房申请表》和承诺书(20个工作日内)

5、审核通过开发商摇号 (类似车牌摇号)

自住房项目公示

北京市住房和城乡建设委员会

http://www.bjjs.gov.cn

自住房商品住房：

http://www.bjjs.gov.cn/publish/portal0/tab4021/

自住房商品住房项目公示（推荐）：

http://www.bjjs.gov.cn/publish/portal0/tab4029/

新浪乐居自住房申报入口汇总：

http://bj.house.sina.com.cn/zhuanti/shenbaorukou/index.shtml

附： 自住型商品房和普通商品房N年后收益率差别

购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时（注：转卖时） 同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

考虑到自住房建设周期2年和5年后才可以转让，大概为7年之后接近8年。

假设当时某地段的普通商品住房（以下简称普通房）价格为A，同等地段自住型商品住房（以下简称自住房）价格为0.7A。房价上涨，且8年后房价上涨到N倍。

那么

普通房 价格为NA,增值为NA-A，收益为(NA-A)/A=N-1， 收益率成倍上涨。

自住房 价格为NA（NA为理想状态，参考自住房价格会比普通房略低，参考值0.7~0.9之间。即0.7NA~0.9NA增值为（0.7~0.9）NA-0.7A，收益为：

（（0.7~0.9）NA-0.7A -（NA-0.7A）*30% ）/  0.7A  =

• 按高值周边普通房价 0.9倍 出售为（0.9NA-0.7A-（NA-0.7A）*30% ）/  0.7A=（0.9N-0.7-0.3N + 0.21）A / 0.7A=(0.6N-0.49)/0.7=0.857N-0.7  

 红色标注为政策：届时周边商品房价格与当时购买自住房价格收益的30%

0.857N-0.7=0时，N=0.81，即当房价上涨到 0.81倍 时，房价收益率为0。

此处存在阈值，当N大于0.81时收益为正，小于0.81时收益为负。即当普通房价格上涨到0.81倍以下时，虽然自住房价格也上涨，但是交纳30%增值利润后，收益为负。（此处仅为参考，实际生活中难以实现，后文补充说明）

当N=1时，收益=0.157

当N=2时，收益=1.014

当N=3时，收益=1.871

当N=4时，收益=2.728

当N=5时，收益=3.585

当N=6时，收益=4.442

当N=7时，收益=5.299

当N=8时，收益=6.156

②按低值周边普通房价 0.7倍 出售未（0.7NA-0.7A-（NA-0.7A）*30% ）/0.7A=（0.7N-0.7-0.3N+0.21）A/0.7A=(0.4N-0.49)/0.7=0.57N-0.7

0.57N-0.7=0时，N=1.228，即当房价上涨到 1.228倍 时，房价收益率为0。

此处存在阈值，当N大于1.228时收益为正，小于1.228时收益为负。即当普通房价格上涨到1.228倍以下时，虽然自住房价格也上涨，但是交纳30%增值利润后，收益为负。（此处仅为参考，实际生活中难以实现，后文补充说明）

当N=1时，收益= -0.13

当N=2时，收益=0.44

当N=3时，收益=1.01

当N=4时，收益=1.58

当N=5时，收益=2.15

当N=6时，收益=2.72

当N=7时，收益=3.29

当N=8时，收益=3.86

上述内容，没有考虑计税问题和2年多的租房成本问题，如考虑预计会继续削薄收益率。有人提出届时同地段商品房价格政府评估价格会低于自住房成交价格（存质疑，自住房几乎可以看成是商品房里价格最低的，也许有更低的商品房，但是毕竟还是少数，相信政府评估周边价格会略高于自住房价格）

补充说明：如果以自住房出售价格和当时购买价格收益来收取30%，会继续出现阴阳合同现象，逃避上缴利润。所以政策规定以届时同地段商品住房价格做参考。此处决定权回落到政府手中，可见自住房政府主导，政府控制。对于共有产权政策没有具体说明，至于5年后的转让，有无政府回购，居民赎回，政策没有细则解说。外省市相继也出台了一些共有产权的房子，但是参考价值不大。地方性政策如没有国家政策支持，只能按照当地政策来解读。北京定性自住房为自住型商品住房，满足的是夹心层，可见是商品房的一种，大多数政策会参考商品房，没有保障性义务。佐证为，前几天政府出台保障性住房政策，以后的保障性住房政府统一回收，没有提及自住房。新兴的东西没有完善就推了出来，毕竟很多问题，预测政府会陆续出台细则。

最近，住建部提出地方要千方百计消化楼市库存，国务院又提出加快棚户区改造工作意见，赵凤桐上任国土部，赵凤桐是当年唐家岭改造主导。一连串的消息，预测北京会继续大拆大建。现在北京房价走势，黄金地段价格逆天，位置偏差地段有价无市，价格下行。前几年北京房价疯长，虚价过高，目前降价仅仅是回归理性价位。自住房产权没有说明，仅仅就价格上做文章利润所得30%。可见北京政府出台自住房大体上看北京还是上涨趋势，但是有所保留仅仅30%。预测上涨幅度不会出现前10年疯长，（世事难料，个人之谈）对于习总上台后，工资要5年翻番的政策来看，人民币贬值速度继续加快，用收入增加促使房地产平稳过渡，不至于崩盘。工资收入翻番的情况下。房价继续上涨保证GDP和政府收益。收入增长幅度略大于房价上涨，变相于房价下行。说到崩盘，可以参考其他国家的例子，香港，日本等，但是中国根本就不是市场经济。中国有宏观调控。政府的救市一次次验证。政府如果想插手，什么结果都会出现。由于政府是最大的受益者，自然不会让崩盘出现。