10年北京楼市数据告诉你，政策怎样影响房价

一、引言：理解楼市政策

2018年6月2号，任志强在分答上回答了很多问题，其中一个关于房价与政策的问题是：

Q1：近期北京通州的房价会不会大幅度增长？

A：当我们的政策是以房价为主要调控目标的时候，供求关系就会因为调控政策的出台在短期内受到遏制，而长期内供需关系就会恶化，因此，一段时间之后房价仍然会大幅度上涨。重要的是以供需调节政策，这样才有可能达到平衡。如果不能满足供需，而仅仅是从限购、限制需求的方法来抑制房价的话，短期内可能有效，长期而言通常是可无效甚至失败的。

结合北京地区的情况，这些话也就是说：

1. 市场的力量才是最核心、强大的力量；

2. 政策会在短期影响区域市场房价，但长期压制是不可能的，政策越压制需求，未来就会上涨也会越猛烈（参看本次2015-2017年的暴利上涨）；

3. 房价的长期走势还是需要看供需平衡，北京供需失衡严重，预计北京还有上涨的空间。

至于研究政策的作用，就是帮自己找到更好的买房的时机。

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二、北京楼市政策分类分析

北京楼市政策本质上是两个维度的政策——政府行政政策、银行金融政策（不排除政府神来之笔提出第三种招式）

第一维度：政府部门政策重要程度：五颗星表现形式是首付政策（以及比较隐晦的首套二套认定标准 ）、限购政策、税收政策。

1）首付政策

首套房历史最低是20%首付，最高35%首付（普宅）；

二套房历史最低是30%，最高70%的首付。2017.3.17日之后，二套房最高首付 80%，再创历史最高

首付比例直接作用于购房门槛，个人认为是促进/调控老百姓买房的最有效的手段。

对于一套500万的房子，能负担30%首付（150万）的家庭假如有10万家，但是能否负担40%首付的（200万）可能会缩减很大一部分。

在北京买房，大部分人都是绷到极限去支付收入，提高或降低首付影响对购房者影响深远。

2）首套与二套认定标准

如果家庭的确是首套、首次贷款，可以不用考虑二套的认定标准。

一旦想要考虑买二套或者换房，首套与二套的认定标准就是极其关键的指标。

如果被认定为首套，首付比例低，历史上有 20%、30%、35%；

如果被认定为二套，首付比例可就高了，历史上有 50%，70%，80%

认定标准主要是认房、认贷，详见下表：

详见米扑博客：北京2016.9.30政策与2017.3.17政策解读

3）限购政策

北京一直都是全国最严，北京户口、工作居住证、纳税/社保满五年。

想要全面放开短期不现实，但是边际放开就能够释放部分购买力。

不负责任的渠道——小道消息今年2018年3月起到7月份，工作居住证的办理门槛就降低了，着急买房的人也能想办法办到

税收政策

税收是直接加在总首付上的，现在买房有增值税、所得税、契税（部分还有土地出让金）等税种，税率从1%到20%不等，目前税费还是处于比较重的阶段。

未来如果ZF要鼓励购买房产，提高交易灵活性，可能会放松一些税费政策。（关于税费的详细情况可以看系列文章第一篇）

其他政策

（1）普通住宅与非普通住宅差别：两种房子在首付、税费方面均不同。

（2）各地区交易指导价：高税费的房子在规避税费是需要考虑。

总结：政府政策最终作用在总首付（实际首付 + 税费）的政策，是最直接有力的调控方法，短期能够见效。

第二维度：银行政策重要程度：两颗星，

表现形式是利率、利率折扣。

原理：银行政策最终作用在未来每期要还多少钱，是间接的调控方式。

1）利率

利率是调整中国整体经济的重要武器，楼市只是整体经济的重要组成部分，央行需要盯着全国信贷与经济情况调整利率。

最近2年经济增长减速，央行已经很长时间不加息，只降息，2015年后的一年期基准利率为 1.5%。

2）利率折扣

利率折扣则是比较精准的只针对房贷的政策，折扣在贷款期内一直享受，鼓励效果明显，例如 80折、85折、90折，上浮20%等

总结：银行货币政策作用效果间接，刺激购房有一定效果，抑制房价过快上涨效果很有限。

三、北京历史楼市政策实际效果

为了更直观的理解政策对房价的影响，根据链家数据制作了：

2007年1月至2016年9月的共10年二手房成交价格、网签量以及各个时点出台的政策表（放大看大图）

数据来源：链家

红色区块表示上涨，蓝色区块表示回调。

向上绿色箭头表示政策支持，向下绿色箭头表示政策压制；

橘色向上箭头表示加息，橘色向下箭头表示降息。

上图，再将数据进行了整理，更直观，得出下表：

根据两个图表，可以看出：

（一）北京住房上涨的周期规律明显

2006年至2017年，北京房价经历了四轮周期，上涨周期18-26个月（平均22个月），回调周期5-10个月（平均7.5个月）

个人理解，上涨22个月、回调7.5个月的周期，可能是北京房价自然周期。

（二）银行货币政策作用效果间接，刺激购房有一定效果，抑制房价过快上涨效果有限

1）历史效果

加息情况

2006-07年连续8次加息，2010年连续5次加息，均是在最后一次加息后一段时间市场才有反应。

降息情况

2008年底连续四次降息后，且在降低首付等政策加持下，房价扭转启动第二轮上涨。

2014-15年连续七次降息后，房价开始加速上涨。

2）本轮效果

本轮在2015年10月开始快速上涨，从2016年3月开始冲刺上涨，即使在北京楼市热得发烫的情况下，央行只降息不加息，银行持续打折鼓励贷款（最低80折，一般85-90折），这一点是不同于历史上三轮上涨的。

原因在于，前三轮的上涨中，楼市和国内经济情况是保持一致，经济高速增长，楼市火热；经济减速，楼市冷却，因此央行的政策能够同时作用于楼市和经济。

2015年后的本轮楼市虽然火爆，但实体经济严重萎靡，经济增速放缓，整体经济不具备加息条件，央行自然不会加息。

对于个体银行而言，实体经济萎缩不良贷款率上升，银行不敢贷给实体企业，而居民房贷一直是银行的优良资产，银行基于自身的利益只能不停的提高折扣，鼓励居民贷款，把银行的钱贷款给居民买房。即使在2016年930政策出台后依然如此，如MS银行继续继续鼓励折扣贷款，低于83折哦~ 。

预期未来加息可能性小（这是一个复杂命题，央行还需要考虑国内经济情况、汇率、美联储加息），如果北京楼市持续过热，应该会采用针对房贷的间接调整政策，包括缩减利率折扣。

扯句题外话：楼市绝对不是空中楼阁，它和经济持续增长与居民收入增长息息相关，而中国现在经济减速，居民收入增长也在放缓，这一点也是未来北京乃至全国楼市最大的变数。

3）政府政策短期有效，长期失灵

（一）历史效果

松绑楼市：2014年930、2015年330政策给楼市松绑，放宽二套认定，二套首付将从70%降低至40%比例，房价止跌开始平稳上涨。

压制楼市：

1. 压制有效

2010年4月国十一条（二套首付不低于40%）后，第二个月房价立刻略跌，成交量锐减60%，

接着后四个月房价保持稳定，成交量逐步回升到4月一半水平。

在成交量逐步缓慢回升的情况下，又继续涨了4个月。（很像股市里的缩量上涨）

ZF受不了又放了两个大招：

2011年1月提高二套首付比到60%，三套停贷；

2011年5月起启动外地满五年限购政策，这下房价终于乖了，平稳4个月后，连续下跌了6个月。

2. 压制无效

2013年3月，第三个周期中期，ZF加税（20%所得税）、京籍单身禁购二套、二套首付70%，是非常严格的政策。

政策第二个月成交量了锐减，成交价略跌，第三个月起继续上涨11个月。（很像股市里的缩量上涨）

（二）本轮效果

2014年930新政至今2016年930政策，政府政策略有松绑，房价就一发不可收拾，两年成交价上涨了2.27万，部分区域房价翻倍。

这也侧面论证了上篇引言中任志强的话：“当我们的政策是以房价为主要调控目标的时候，供求关系就会因为调控政策的出台在短期内受到遏制，而长期内供需关系就会恶化，因此，一段时间之后房价仍然会大幅度上涨。重要的是以供需调节政策，这样才有可能达到平衡。如果不能满足供需，而仅仅是从限购、限制需求的方法来抑制房价的话，短期内可能有效，长期而言通常是可无效甚至失败的。”

4）政策均不能从本质上改变市场力量，北京市场上涨动力依然强劲

2007年至今2017年，北京的四个周期中，均是长牛慢熊，是长期大规模上涨 + 短周期性回调的态势。

期间政策出台了大量的政策、但是均未扭转房价上涨的态势。

原因在于，北京早在2008年就进入了二手房市场，土地管理严格，供应严重缺失，有限的存量应对不断涌入的人口，刚需购房与改善购房需求强烈。

其实，北京ZF一直都处在矛盾之中：

一方面要控制城市人口规模，方法之一提高北京地区生存成本，以经济压力对人群产生挤出效应，经济压力最大的来源就是解决住房的成本。

北京土地出让一直很少，房子供给不足导致供给严重失衡，仅二手房存量市场来回倒腾房价必然上涨（其实这样给老百姓和银行都加了杠杆，增加了系统性风险）；

另一方面房价过高，经济与老百姓价值观都会失衡，在压缩供给的情况下就只能通过政策压制需求以求控制房价。

不过，政策力量是无法压制住市场力量的。

只要老百姓具有房价上涨，或者具有北京永远上涨的预期，老百姓买房的需求就一直存在。

看看周围多少30岁以下的首套刚需的小伙伴，再看看有多少30-45岁的置换、投资、学区需求的伙伴，也能侧面印证北京旺盛的住房需求。

四、关于北京未来楼市的一些猜想

2017年的317政策之后，在强力冷冻交易之后，北京楼市的价格回到了2016年6-12月，品质好的次新房跌幅浅、老破小+郊区跌幅深。

这一轮下跌和之前的几次周期有一些不同之处：

第一，认房认贷+各种增加成本的政策，力度空前大。

第二，房价相对涨到了很多刚需买房者的临界值。

在这样的情况下，我理解，除非政策松动，难有反弹之势，价格将微量成交并僵持在现在的价格。

对未来做一点的小猜想，假如北京楼市松绑，会以一个怎样的姿势来进行呢？

最开始是松动的是贷款政策，贷款政策虽然收政府的统一安排，服从其意志，但有两点不同：第一，银行有盈利诉求；第二，松绑变化可以逐层推进。最近和银行的朋友聊了聊，均表示资金已经不如去年那么紧张，银行主观意愿也想做按揭贷款，但是有政策压力不敢放开。若未来资金面宽松了，政策稍微放松一些，银行的盈利压力会使其提高房贷办理效率、缩短贷款办理时间，降低办理贷款门槛（比如降低收入证明门槛），再降低降低首套、二套利息上浮比例。
然后是，降低首套、二套首付比例标准。
接着是，松绑限贷政策，二套认房不认贷。这个政策是杀手锏级别的，被认贷压抑的购房需求会逐步释放，市场也会逐步回暖。
再然后，再然后，就没有了。
想要政府降低交易税费？别想了，到手的收入轻易不让利的~
想要放松认房条件？别想了，就差全国不动产联网在全国范围内认房了。
想要放松北京户口or居住证or五年社保纳税证明？更别想了。除非发生了北京人口大流失等重大逆转。真有那一刻，别提买房了，能有个养家糊口饭碗就不错了。

当然，今年、甚至明后年都不一定能够等到政策松绑的那一天。

现在，脱虚入实是国家意志，不会被个别企业、个别阶层的利益诉求所左右，未来两三年还将继续贯彻房子是用来住的不是用来炒的。

除了国家意志之外，北京还有严控人口的死命令，轻易也不会松绑，买房及置换都需要耐心等待。

此处推荐一本书，《大国大城》讲了城市与人口的困局，看后会对超大级城市的无奈有更深入的理解

在这样的情况下，我们的对策是：努力赚钱，好好生活，做好理财，继续关注楼市，有空就去看看，顺便杀杀价，保持好心情。

房地产周期规律：

一线城市楼市冷冻之后，资金大规模涌现二线城市；

二线城市限购后，又涌向三四线城市。

这一轮全国性的普涨之后，下一个周期又是一线城市领涨。对一线城市，需求越压抑未来释放就越猛烈。

如果处女贷还在，有合适的房源可以入手，不必过分担心房价下跌，不必等太久~

五、结论

1）市场力量是决定北京房价上涨的核心力量，银行政策与政府政策只能短期影响房价与交易量，而且还有失灵，或失败。

2）居民首付（杠杆率）情况是最重要的指标，杠杆是最重要的促上涨因素，首付比例一降，杠杆一松，购房门槛骤降，房价很容易短期内暴涨。

3）现在930的首付政策（普宅：首套35%、二套50%，非普首套40%，二套70%）基本上算是历史比较严格的政策，对市场交易的压制力量是比较强的。10月链家签约量很低，10号仅成交159套，要知道高峰期可是过千套的成交量，新增房客比进入冰点2.2（一般4以下是过冷，4以上是过热），高峰期可以过8。

4）本次2016年930政策压制是否有效现在还不好说，我个人倾向于认为2个月内有效（这段时间内，成交量会严重萎缩，价格保持平稳，卖家保守卖房、买家谨慎买房）。根据北京房价周期，上涨周期约为22个月，现已超过了整个时期，市场力量也比较疲弱，个人倾向于2个月后房价可能会回调。

但最终是涨是跌还需要根据成交量、经济形势等因素综合判定，但如果继续上涨，不排除ZF会出台更加严格的政策。

后来证明效果不好，于是2017年又出来更严格2017.317政策

2017.03.17日（317政策），北京楼市雷霆一击，出台了楼市新政，新政摘要如下：

居民家庭名下在本市（北京市）已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的（算二套），购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

新政策一句话总结，317就是去年930政策的基础上，给二套房的认定除了房子登记记录，还需要认定贷款记录。在317政策下，凡是有过贷款记录，不管名下是否有房、是否还清贷款，再次购买住房均认定为二套，适用于60-80%的首付标准。政策执行时间从明天开始，虽然还没有官方确认具体执行方式，根据以前惯例，可能是从网签时点作为新政策的执行时间。

ZF是很精明的，清楚知道什么政策真的有用、什么政策是提点侧击，ZF调控工具储备丰富。采用认房认贷大法，能够有效地限制“离婚大法”——即使离婚使一方名下无房，但只要有共同贷款记录均认定二套；也能有效地抑制投资客的需求——第三套买不了，第二套需要增加足够大的代价购买。这样的政策看上去美好，但会严重抑制了家庭改善型置换需求，未释放的购买需求最终都会为上涨提供足够强的动力。

想要更好地预测317的政策后楼市走势，理解对比历史走势更有依据、更为直观。

在2013年3月至2017年3月这个完整的收紧--放松--收紧的周期内（如上表所示），一头一尾的政策力度基本一致。

2013年3月认房认贷后房价走势呈现以下趋势：

从整体角度分析，北京楼市对于政策当月及后1-2月，楼市会明显预冷，成交价略有下跌；然后由于之前上涨的惯性，还会继续小幅上扬3-5个月；紧接着，成交价会趋于平稳状态3-5个月；最终才步入下降通道。（楼市跟股市走势很像很像）

从微观角度分析，不同的区域、不同类型的住房在平稳、下跌通道中表现并不一致。郊区、供给量大的房子跌的早、跌幅深（10-30%左右），环京房子跌幅最深（部分燕郊跌幅达40%），市区内、学区房跌的晚、跌幅浅（10%左右）。

从成交量分析，成交量只有上涨时期平均成交量的50%左右。意味着，卖方惜售，买方买到合适的房子的时间也会拉长，想买到称心如意的还需要多看房、多些耐心等待。

2015-2017年本轮上涨和2013-2015年上一轮上涨还有很多不一样的地方，这些变量差异将会怎么影响各个区域房价和调整周期还需要实际验证。如：

经济基本面发生重大变化，经济增速变缓，百姓收入没有同比增长。这个是会给楼市带来极大不确定（除了特定快速发展的行业，大部分传统行业从业人员的收入并未爆发性增长；）

很多家庭/个人买房都上了最大杠杆，也透支了未来的消费能力；

房价本轮快速上涨中，北京各个板块历史价值规律被冲击，新的定价体系在平稳、下跌过程中可能会导致新差异。

所以，买房还是听ZF的话比较好。

本文转自：十年楼市数据告诉你，北京楼市政策怎样影响房价