非住宅、普通住宅、非普通住宅的区别
什么是非住宅？什么是普通住房？什么又是非普通住房？
你了解多少它们各自的概念和条件，在交易时各自又都有哪些税费要缴纳？
下面就一起来看看这篇文章，让你读懂三者之间的区别到底在哪里。
一、非住宅
非住宅指的是除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房、厂房仓库、车库等。
1）办公用房指的是企事业、机关、团体、学校、医院等的单位用的房屋。其中，档次较高的、设备相对比较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通用房。
2）商业用房是指各类商店、粮油店、菜场、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。
3）工业厂房指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、建筑业以及科研、学校等单位的厂房都应包括在内。
4）仓库指工业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。
二、普通住宅
普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。
目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2－6层（含6层）的楼房；高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。
普通住宅和非普通住宅的区别由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。
普通住宅的条件包括：
1、住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上（注：容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）；
2、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；
3、实际成交价低于同区域住房平均交易价格1.2倍以下。
以上三条件都满足，则是普通住房。
北京市的普通住宅和非普通住宅，非普通住宅包含了豪宅（面积140平米以上）、别墅（容积率1.0以下）等。
| 北京市的普通住宅和非普通住宅 | ||
| 以下三点同时满足为普通住宅，否则为非普 | 单价（元/平米） | 总价（万元/套） |
| 1）住宅小区建筑容积率在1.0及以上 | 5环内 ≥ 39600 | 5环内 ≥ 468w |
| 2）单套住宅面积在140平方米及以下 | 5-6环内 ≤ 31680 | 5-6环内 ≤ 374.4 |
| 3）单价不超最高限，或总价不超最高限 | 6环外 ≤ 23760 | 6环外 ≤ 280.8 |
备注：容积率 = 小区的总建筑面积 / 用地面积，详见米扑博客：容积率、绿化率、建筑密度
说明：总价 / 单价 = 118.18平米，例如：4680000 / 39600 = 118.18（平米）
三、非普通住宅
非普通住宅包括：厂房，144平方米以上的豪宅，写字楼，商铺等除普通住宅以外的房子。
多数人理解非普通住宅是商业、办公等类用房，忽视了高标准普通住房（豪宅、别墅、花园洋房）也是非普通住房，以坐落、容积率、房屋面积、成交价格等为标准来区分普通住宅和非普通住宅。
四、非住宅、普通住宅、非普通住宅三者之间的税费有哪些
交税总结
满五唯一，房屋是不用交纳个人所得税和增值税的。
满二唯一，满二不唯一，只有满二是免征增值税的关键条件，是否唯一没影响
即普通住宅无论是否唯一只要满足了满两年的条件就可以免征增值税。
满五唯一不需要缴纳增值税和个人所得税；只交契税
满五不唯一不需要缴纳增值税，但要交个人所得税；交契税 + 个人所得税
不满二则所有费用正常缴纳，要缴纳增值税和个人所得税；交契税 + 个人所得税 + 增值税
从以上可以看出，对于普通住房，优先选择满五唯一标的，其次选择满五不唯一、满二的，最差的情况就是不满二，个税、增值税、契税都要交。
详见米扑博客：二手房不满二、满二、满五唯一的区别
至于，满二和满五不唯一怎么选择。这个涉及到上次网签价格的原值，还是要具体问题具体计算。
1、个人所得税
个人所得税 = 成交价×1％
普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。
非住宅、非普通住宅（无年限制）按成交价的1％征收。
转让受赠住房一律按差额的20％征收。
直系赠与，看老证，满5年免征。
2、增值税
普通住宅：若是满2年，免征增值税；若是不满2年，按照5％的征收率全额缴纳增值税。
非普通住宅：未满2年，按照5％的征收率全额缴纳增值税；满2年，免征增值税（北上广深满2年的非普通住宅依然按差额征收5％的增值税）；
非住宅：不分是否满2年，按照差额征收5％的增值税。
3、契税
普通住宅：如果首套面积小于90㎡的契税税率为1％，面积大于90㎡的契税税率为1.5％；如果二套住房面积小于90㎡的契税税率为1.5％，面积大于90㎡的契税税率为2％（北上广深二套房契税依旧为3%）
非普通住宅：契税税率为3％（首套房面积大于140㎡的非普通住宅契税税率为2%，北上广深单套面积大于140㎡的非普通住宅契税税率依旧为3%）
非住宅：契税税率为3％
4、土地税
土地税 = 成交价×1％
普通住宅免征
非住宅、非普通住宅，全征（无年限制）
5、印花税：成交价×0.05％
普通住宅：暂免（赠与过户除外）
非住宅、非普通住宅：征收（双方各0.05％）
6、产权转移登记费
普通住宅：80元／本
非住宅、非普通住宅：550元／本
以下是不同种类住宅比较详细的税费缴纳明细，可供参考。
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