房价租金比，房价收入比，合理比例关系是多少
房价收入比，房价租金比，在中国到底是不是一个有用的指标？还是在发达国家才是有用的指标吗？还是说，就是发达国家都不一定有用？
判断房价是高是低难道就没有一个万能的通用的方法吗？
答案：中短期无效，长期有效，经济规律只会暂时失灵，但长期是不会失效的。
解析：就算长期有效，长期到底是多少年？10年，20年，30年，50年？估计没有几个人会愿意等这么久！
如果说30年后房价比现在还低的话，等还有可能划算。但如果30年后通货膨胀，房价翻一番，收入翻两番，虽然房价收入比下降了一半，但价格还是翻了一番，而且还省了房租。
一、房价租金比
房价租金比（house price-rental ratio）是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。
一般情况下，若要满足5%-6%的投资回报要求，房价租金的比值为196-232
例如：
北京100平米房子，售价500万，5%投资回报率计算，50年租金收入为 50 * 5% = 250%
若按一年计算，一年租金为 500w*5% = 25w/年，每月房租 25w/12 = 2.083w/月
房价租金比 = 每平方米的房价 / 每平方米的月租金 = 5w/平米 / (2w/100平米) = 250
实际上，北京100平米的房子，售价500万，实际租金一个月大约1w，则房价租金比为 500，投资回报率为 2.5%
如果房价租金比超过300，说明该区域房产投资价值变小，房价高估，也就意味着房地产泡沫严重;
如果低于200，说明该区域投资潜力较大，房价泡沫不大，值得买房投资。
1、房价租金比反映了房屋的投资回报率的经济学问题。
2、从使用的角度来说，无论购房还是租房，都能满足居住的效用。但是，一般认为住宅租赁通常难以用于市场投机，市场均衡状态之下的租金往往真实反映了住宅市场整体的供需关系；
3、居民的购房行为往往具有潜在的投资性，使得住宅买卖交易往往具有投机性，房价可能发生背离价值而产生泡沫。
所以，房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。
理论上房价租金比为收益还原利率的倒数。所以，如果能确定客观的收益还原利率，那么就可以得到合理的房价租金比。对于收益还原利率的确定，许多学者开展了深入的探讨，都有着各自的主张，如山本正幸归纳的7种主张，林英彦提出的“实质利率”概念。林英彦并认实质利率可直接作为土地的还原利率，若是建筑物的还原利率则在该利率基础上再加2%。国家标准《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》指出，收益还原利率可采用安全利率加风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测等确定。
所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200
如果租售比高于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
如果低于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好，值得投资。
租售比无论是高于1∶200，还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
举例：
1、大连某小区：81平米电梯户型带家具，1600元/月租金，卖价1万每平米，按此价格和租金水平计算，其租售比=1600元/（1万×81平米），租售比约为1:506。 超过1:200多1.5倍，说明泡沫很大，不适合投资。
2、安陆某小区一套120平方米的住房，目前售价3000元/平方米，月租600元（带部分家具），合每平方米租金5元。租售比=5元/3000 = 1∶600，是1∶300的国际标准线的一倍(说明该房价泡沫严重)。
不考虑其他情况，在年息6%以上的情况下，只要房屋租售比超过1:200（100w/5000=200），那买房就是不划算的。
你手头有100万，放在那里光利息收入一年就有6万元，而买房的话，如果月租金不到5000块，则不划算
目前，北京一套售价500万的房子，一般只能收到约10000元的月租，房价租金比高达1:500，显然不划算！
二、所谓房价收入比
房价收入比（Housing Price-to-Income Ratio）是指住房价格与城市居民家庭年收入（税前）之比，合理的房价收入比为3到6之间
房价收入比 = 住房价格 / 城市居民家庭年收入（税前） = 500w / 25w = 20
一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算，即：
房价收入比 = 每户住房总价 ÷ 每户家庭年总收入（税前收入）
其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
每户住房总价 = 人均住房面积 × 每户家庭平均人口数 × 单位面积住宅平均销售价格
每户家庭年总收入 = 每户家庭平均人口数 × 家庭人均全部年收入
以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价25000元/平方米计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入税前为14.4万元，这样房价收入比则为200w/14.4w = 13.89，偏离了合理的房价收入比（标准为3到6之间）
一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
上海易居房地产研究院发布2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，房价收入比排名前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。
家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人，家庭年收入同样取中值。
在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多........
按照国际惯例，比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%
我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中深圳、上海的比率都超过了20甚至更高。
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
1，房价收入比反映了一个城市的家庭收入与房价之间的关系，但这是理论上的，不是完全绝对的。
2，很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。
小结
人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。
实际上，房价收入比在很低的2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典）。
房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。
日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为68%左右）。
因此，评价房价收入比不能笼统的做对比，要重点关注该国的商品房占整个房源的比重。
东欧国家房价收入比高，但住房自有化比例却很高，主要是因为该国自建房多，商品房只占极少一部分。
房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策、土地使用政策的影响和调控。中国具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。
中国主要城市的房价收入比
说白了就是一个人不吃不喝（税前收入），多少年能买到半套房。
你也可以理解为，一个普通家庭，多少年不吃不喝能买一整套房。
数据如下：
1、房地产有泡沫？
目前，国际上比较流行的说法认为，房价收入比在 3~6 倍为合理区间，超过6就被认为在泡沫区间。
纵观中国50城，没有哪座城市的房价收入比不在泡沫区间，如果硬要说中国房子没有泡沫，那是没人信的。
但泡沫归泡沫，不同国家有不同国家的发展模式，泡沫背后的风险不能一概而论。
按照国际说法，香港、新加坡、悉尼、墨尔本等等地方全是泡沫，是不是他们都随时要崩盘？
非也，人口往发达地区高度聚集，高房价和高消费便是城市迁移者的生活成本。
想要一下子就有高收入的工作，高质量的教育，高完善的配套，不付出点代价怎么行？
要不，每个人想住大城市就住大城市，那这世界岂不乱套了。
中国的高房价收入比有其背后的支撑，比如这三个方面：
住房货币化改革、人口户籍化自由流动和高校扩招。这三个方面分别对应预售制，学区房和毕业生源源流入，只要这些现象一直在，中国的高房价就也会一直在。
那么，那些中国欠发达地区的房子还保持着高房价收入比，就有点不合适了。在没有人口持续流入的情况下，以后或呈阴跌态势。
根据易居发布的分等级城市房价收入比情况，2019年三四线城市的房价收入比竟然超过了强二线和弱二线，你说危不危险？
说泡沫，我们完全可以像日本一样主动刺破泡沫，但那样带来的后果是灾难性的。
房价一旦跌的稍微有点明显，市场就会陷入恐慌，抛售潮就会随之来临，跌就会变为暴跌。
暴跌之下，土地财政运转会有危机。中国是个非常依赖土地财政的国家，土地收入经常占到财政收入的一半以上。
如果地价跌了，财政收入下降，公共教育职员、公共医疗职员、地方公务员等体制内人员的工资谁给开？
房地产开发商及其上下游60个行业的生存会有危机。万科刚发的年报，净利润率是14.99%。
如果房价跌个两三成，房地产业务收入占总营业收入99%的万科，收入至少也要下降个两三成，成本短期内不变的情况下，基本是入不敷出，分分钟资金链断裂。
银行业运营同样会有危机。
房贷是银行个人贷款业务的大头，如果首付跌超三成，人民出现弃贷现象，银行坏账就会大幅攀升，整个个人贷款业务就随之萎缩，最后牵连到国家整个金融系统出现崩溃。
国家经济整体发展会有危机。
经济学上有个直接财富效应，就是你突然发现“卧槽我的房子升值了”，就会增加消费意愿去买买买。反之亦然，中国房产资产占家庭资产的77%，如果房子不断贬值，人们认为自己的财富在缩水，就会预防性储蓄，由此而来，投资、消费的动机都会降低，企业生产也会减少，经济就可能面对衰退。
所以，我们现在只敢把房价维持在鸟笼行情，不会暴跌，也不能暴涨，只敢稳。
至于经济危机之下的房价泡沫风险，请大家放心，我们会用一揽子巧妙的货币政策让现金不知不觉中贬值，房价泡沫被通胀稀释，名义收入被提高，房价收入比也自然降低了。
比如，2019年的50城房价收入比是13.3，相较于2018年是下降的，但2019年整年我们的平均新建商品房价格却是没有下降的，这就是货币贬值，名义收入提高，房价不变，但房价收入比减少，泡沫降低。
综上所述，即便中国房价收入比远超国际，存在泡沫，我们也不必太过担心，因为核心城市的资产价格总是由全国最富的那波人决定，和平均收入关系不大，而且有形之手的有力调控，也坚决不允许房价硬着陆。
2、房价的未来走势
既然稳字当头，那性价比就是资产的重要参考指标了，而房价收入比，就是城市房产的性价比。
GDP越高的城市，其基础配套、生活设施和医疗教育就越完善，如果房价收入比还很低，那就是非常划算的一件事了。
反之，如果GDP没那么强势，房价收入比还很高的城市，买了以后不仅心理会有不值得的落差，而且未来该城市的房价还有下跌风险（虽说国家不让房产全面下跌，但局部的挤泡沫壮士断腕，还是可以的）。
我们来回顾一下十年前2009的房价收入比。
数据来源：经济研究
可以明显看到，有那么几个城市，实在是太突出了。
杭州，2009年GDP排全国第八，房价收入比却高居全国第二。
福州，2009年GDP排全国第三十二，房价收入比却位列全国第六。
兰州，2009年GDP排全国第一百零一，房价收入比却处在全国第七。
这些虚高的房价收入比都是不正常的，后来发生的事情想必许多人也知道：2012年1月杭州部分楼盘一夜跌回到3年前，5.7万套住宅入市
当然，那段时间许多城市的房价都出现了下跌，但杭州、福州和兰州，是最惨的几个城市之三。
再来看看今天的房价收入比，有几个城市的数据明显高于其基本面。
比如三亚的27.6、厦门的22.8、福州的19.9，还有石家庄的16.0。
尽管三亚和厦门风景优美得天独厚，但一个普通的务工人才需要不吃不喝20多年才买得起房子，又有几位贤士愿意来呢？
最后这些城市只会是一堆投资需求下的钢筋水泥，有价无市。
还有日照的10.5，莆田的11.7，芜湖的12.2和扬州的12.2。
这些三四线城市的房价收入比已然高过像武汉、西安一样的强二线，未来没有人口流入的情况下，其价格靠什么支撑呢？
疫情之下，不少三四线城市的房价就已经开始下跌。
河南驻马店、广西钦州、江西抚州、河南鹤壁、陕西宝鸡等三四线都围绕着“楼市松绑”展开稳楼市政策，然而还是效果甚微，撬不动市场情绪。
但我们也可以发现，不少二线城市堪称宝藏。城市实力非常强，但房价收入比却控制得非常合适。
首当其冲的肯定是长沙市，6.4的房价收入比羡煞旁人，比十年前中国大部分城市的房价收入比还要低。
长沙2019全年城镇居民人均可支配收入55211元，比上年增长8.7%。而2020年一月房价同比去年仅上涨4.6%，典型的收入跑赢房价，可见其未来对人才的吸引力，是相当可观的。
然后是青岛的9.7，成都的10.0，无锡的10.1和重庆的10.1。
这些地方生活配套完善，交通设施也非常齐全，普通人的生活质量和一线城市相比丝毫不差。且不论以后上涨多少，至少下跌的空间是没多少了。
再就是我们有所忽略的环一线城市。许多人拿着一线城市的收入，住着环一线城市的房产，如果这样比较的话房价收入比可以达到一个相当低的水平，但需要付出的代价就是上班幸苦或五加二的生活。前者不大推荐，但后者的现实性，还是非常大的。
比如环京的燕郊，环沪的花桥和太仓，环深的惠阳。与城市CBD通勤距离在50公里以内，房价在1万5左右，就比较划算。
2017年燕郊房价一度冲上2万5，显然房价收入比就远超众二线了，那便是实打实的泡沫。
3、刚需买房
对于刚需来说，房价收入比在10左右甚至更低的强二线城市，比如长沙，买到就是赚到，根本不必犹豫，哪怕后期开发商在限价之下可能会有所降标，你们相对于其他城市也是血赚的。
对于投资来说，如果有足够的资金和渠道，可以轻仓一部分资产在这些房价收入比低的城市，长期来看价格洼地迟早会被资金填平，尤其区域购买力强劲的环一线城市，但也不排除这些地方一直被政策打压，房价持续保持温和的可能。毕竟你得承认，这么做，有赌的成分。
全国房价收入比排行新鲜出炉，武汉人羡慕长沙
居城市，不大易。
什么是房价收入比？
房价收入比，顾名思义，就是房价与收入之比，一般以住房总价与家庭年收入之比来计算。这一指标衡量的是普通居民家庭购房的难度——不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。根据业内发布的数据，2018年，受监测的中国50个城市房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降了0.2，同比下降1.4％。
“房价收入比”首降，这是2018年楼市下行的体现。不过，与楼市整体趋势的下行相比，主要一二线城市的房价收入比仍旧居高不下，部分城市房价收入比相比于2014年翻了一番。
哪些城市房价收入比过高？哪些城市处于合理水平？房价收入比的高低，对于未来城市房价有何影响？
房价收入比排行：深圳最高，长沙最低，三亚赶超北上广
这是2018年全国50个主要城市的房价收入比：
整体来看，以房价收入比来衡量，深圳全国最高，长沙最低。
深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州等6城房价收入比超过20，这意味着在这些城市，普通家庭（税前收入）不吃不喝要20年以上，方能供得起一套房。
值得一提的是，深圳房价收入比已经连续多年位居全国榜首，2018年房价收入比高达34.2，不仅远超北京上海，而且接近广州两倍。
一般而言，在发达国家，房价收入比3-6为合理水平；而对于发展中国家而言，经济飞速发展，住房需求快速释放，房价多半都会经历快速上涨过程。以此来看，房价收入比6-9均可视作合理水平。
以此来看，在全国50个主要城市中，只有长沙、乌鲁木齐、烟台、韶关、沈阳、洛阳、贵阳等城市处于合理水平。
与2014年相比，几乎所有城市房价收入都大幅提升。
石家庄、上海房价收入比翻了一番还多，而福州、南京、西安、合肥、郑州、济南等热门二线城市增幅均超过70%。
这意味着，在这些城市，房价涨幅远远超过收入涨幅。
长沙：反炒房战的胜利
与深圳常年霸榜房价收入比不同的是，长沙则是连续多年垫底。
作为中部省会，长沙的GDP规模早已过万亿，位居全国第14位。
从城镇居民可支配收入来看，长沙2018年的数据是50792元，是全国平均水平的1.3倍左右，在一二线城市中位居中上游。
经济规模不弱，城镇居民可支配收入同样不弱，长沙房价收入比为何常年垫底？
这要从长沙楼市走势说起。在2016-2018年的楼市上行周期中，长沙启动最晚，结束时间最早。
长沙之所以启动最晚，是因为在2012-2014年，长沙供地井喷，带来大量住宅供应入市，从而“拖累”了房价启动的速度。直到2015年和2016年，长沙有意收缩土地供应，房价终于步其他二线城市后尘上涨。
然而，长沙房价启动未久，12岁儿童和85岁老人摇号中签等乱象频发，当地党报带头质问楼市调控。
随后，长沙打响了声势浩大的“反炒房战”，楼市调控接二连三，几乎所有政策漏洞都被堵上。
长沙不仅打击捂盘惜售，而且限购政策全面升级。以往在长沙，落户即可购房，而按照新规，新落户必须满1年或缴纳两年社保，方能获得购房资格，这就相当于堵住了“抢人大战=变相松绑限购”的政策漏洞。
不仅如此，在长沙，父母投靠子女两年内不得作为单独家庭购房，未成年人和集体户口大学生不得购房，夫妻离婚按原有家庭套数限制购房……
同时，企业购房被叫停，限售加码到4年，重拳出击之下，长沙楼市直接消停。
长沙的经验说明，只要按照人口流入速度加大土地供应，只要不任由政策到处漏风，只要保护刚需，限制投机，楼市调控的威力远远比想象中要高。
当然，反炒房战能否坚持到底，考验着所有城市。
三亚、厦门：外来投资者的狂欢
三亚和厦门一直都是异数，房价双双赶超一线城市。
这两大城市都是旅游城市，环境气候宜人，投资和投机需求向来极为突出。
所以，外来需求相对强劲，房价早已与本地居民收入相脱离，因此导致房价收入比居高不下。
先说厦门，2016年限购升级之前，厦门楼市的外来需求高达70%以上，且以福建省内的购房者为主。
福建民营经济相对发达，手头有富余资金的小企业主比较多，而厦门正是他们投资购房的首选地。
同时，厦门城市规模不大，面积不到广州的1/3，尤其是岛内土地基本开发殆尽，这就导致厦门房价赶超一线城市。
与厦门相比，三亚更有甚之。数据显示，近年来，三亚岛外购房者比例保持在85％以上。
若论对房地产的依赖度，三亚在全国没有对手。2018年，三亚房地产投资依赖度高达67.7%，位居全国首位。与之对比，深圳的房地产投资依赖度仅为10.8%，而北上广全部低于15%。
正因为如此，当楼市调控不断加码，厦门楼市率先经历一波过山车，最高跌幅高达20%以上，直到2019年春节前后方才企稳。
三亚也是如此。2018年海南全域限购之后，三亚楼市应声而落，当年房地产开发投资大降20%以上，这是过去多年都不曾出现的情况。
哪些城市需要特别注意？
衡量一个城市房价是否合理，有两大指标。
1）房价收入比，即住房总价与家庭可支配收入之比，国际上合理区间为 3-6之间，中国合理区间为6-9
2）租金回报率，即租金与房价之比。显然，房价收入比越高，购房负担越重；租金回报率越低，房地产市场泡沫程度就越高。
综合来看，厦门、三亚、福州、石家庄的房价收入比和租金回报率都相对突出。房价收入比高，租金回报率低，存在泡沫，这些城市值得给予特别注意。
当然，这并不能一概而论。
房价收入比，衡量的是普通家庭的购房负担。而房价天花板到底有多高，则是由高收入者决定。
所以，对于一二线城市来说，房价收入比过高，并不一定意味着泡沫风险。
但对于三四线城市来说，房价收入比过高，甚至超过二线城市，则必然存在着泡沫风险。
同理，在房价上升周期中，因为房价涨幅过快，而租金则受到收入的约束，租金回报率显得异常之低，也是正常的。
然而，一旦楼市进入下半场，房价上涨预期不复存在，那么租金回报率就成为衡量一个城市房价泡沫程度的重要标志。
结论
房价收入比虽然无法衡量楼市泡沫程度，但对于购房投资并非毫无用处。
其一，经济、收入和人口基本面相似的城市，房价收入比越低，楼市安全边际就越高，反之同理。
换句话说，在剥离投机属性之外，房价存在向基本面回归的倾向。
一些比长沙房价收入比还高的三四线城市，需要谨慎了。
其二，靠外来投资或投机支撑的城市，楼市容易受到调控政策影响，波动频繁。
一旦楼市调控收紧，楼市就会应声而落；一旦楼市调控松绑，楼市也会迅速反弹。
这是两面性所在，也是这类城市的投资机遇所在。
其三，房价收入比快速上升的城市，需要谨慎。
这意味着，房价涨幅远远超过居民收入涨幅，整个城市的平均购房负担上升过快，这对于楼市的可持续性并不利。
其四，楼市上半场和下半场的玩法完全不同。
楼市上半场是普涨行情，闭着眼买房都能从中获利；
楼市下半场，普涨行情结束，楼市大分化开启，一二线与三四线，人口流入的城市与人口流出的城市，经济向好的城市与经济衰退的城市，将会产生巨大悬殊。
参考日本1987年的 "土地资产对GDP比" ，看看高不高
参考推荐：
版权所有: 本文系米扑博客原创、转载、摘录，或修订后发表，最后更新于 2020-06-27 05:29:20
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