共有产权房出租政策解读

一、《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》

北京住建委官网：https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/fgwj3/gfxwj/zfcxjswwj/21237215/index.shtml

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会，京建法〔2022〕2号

印发时间：2022-03-01，发布时间：2022年03月01日

各有关单位：

为满足共有产权住房购房人实际生活需求，规范住房租赁活动，提高住房使用效率，根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）、《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（京建法〔2017〕21号）等文件规定，经市政府同意，现就规范本市共有产权住房出租管理有关工作通知如下：

一、共有产权住房购房人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的，应按照国家及本市住房租赁管理、共有产权住房管理相关规定执行。共有产权住房租赁活动纳入本市住房租赁监督管理范围。

二、共有产权住房租赁活动统一通过市级代持机构建立的网络服务平台（以下简称“服务平台”）办理，包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。服务平台与市住房租赁管理服务平台、房屋大数据平台、安居北京住房保障管理信息系统实行联网。

三、共有产权住房购房人通过服务平台填报住房出租意向，与代持机构签订住房出租使用协议，明确购房人为住房出租责任人，承担住房出租安全责任，履行住房维修等义务，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，并说明出租原因。

住房租赁合同由购房人和承租人双方签订。租赁期限原则上不超过三年。

四、服务平台通过对接本市房屋大数据平台信息系统，核验共有产权住房购房人住房情况。经核验通过，购房人在本市无其他住房，住房出租信息方可在服务平台发布。共有产权住房代持机构自收到购房人住房出租意向申请后，应在5个工作日内回复意见，逾期未回复的视同同意出租。

购房人对核验结果有异议的，由购房人向共有产权住房政府份额代持机构所在区住房城乡建设委（房管局）提请复核。

五、共有产权住房代持机构委托房地产估价机构评估项目所在区域的市场租赁价格，定期发布代持共有产权住房项目租赁成交信息，引导社会形成稳定预期。

六、共有产权住房代持机构会同同级住房城乡建设委（房管局），根据区域市场租赁价格和共有产权住房政府产权份额比例，按照就低原则，综合确定各项目各套型政府产权份额租金定额收益。租金定额收益经区人民政府审定批准，并报市住房城乡建设委、市财政局后实施。租金定额收益在服务平台中公布。

租金定额收益实施动态调整，新（续）签订住房租赁合同的，代持机构按照新标准收取租金定额收益。住房租赁合同期限超过三年的，每三年代持机构可调整一次租金定额收益。

七、共有产权住房购房人拟定的住房出租价格低于代持机构确定的市场租金标准，代持机构可优先租赁住房，并按购房人拟定出租价格及持有产权份额比例，向其支付租金收益。

鼓励共有产权住房购房人优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租。承租家庭优先条件，由服务平台对接安居北京住房保障管理信息系统进行核验。

八、共有产权住房租金定额收益收取采取资金划扣方式。购房人在代持机构认可的商业银行开设账户，完成政府产权份额租金定额收益在银行进行划扣操作的授权，租金到账后按约定将政府产权份额比例的租金定额收益按月或按季度自动划转到代持机构指定账户。商业银行未能划转的，代持机构应及时与购房人联系进行催缴。

共有产权住房租赁活动中涉及的相关税费，按照国家及本市相关规定执行。

九、共有产权住房出租房源由服务平台向社会发布后，房地产经纪机构方可为其代理住房租赁经纪业务。

共有产权住房购房人与承租人自行或通过房地产经纪机构达成出租意向的，均应在服务平台网签住房租赁合同。服务平台将网签合同信息推送至本市住房租赁管理服务平台后，视同完成住房租赁合同登记备案和出租登记。

共有产权住房的承租人，不得将住房转租。

十、房地产经纪机构不得代理未经服务平台发布的共有产权住房租赁经纪服务；互联网信息平台也不得为其发布和代理。

除代持机构外，住房租赁企业不得为共有产权住房提供住房租赁经营服务。

十一、共有产权住房代持机构应做好共有产权住房出租服务工作，指导购房人合法合规出租共有产权住房。根据购房合同约定，对共有产权住房政府产权份额代行日常管理责任，收缴和催缴政府产权份额的租金定额收益，确保租金定额收益按时足额收取。加强共有产权住房政策、住房租赁及其监督管理规定和住房使用安全知识的宣传，畅通违规线索举报渠道，及时发现违规出租行为，限期追回政府产权份额租金定额收益，并将相关违规信息报送区住房城乡建设委（房管局）。加强信息技术手段推广应用，提高共有产权住房社区技防管理水平。

十二、各区住房城乡建设委（房管局）应按照国家和本市住房租赁管理规定，加强共有产权住房租赁活动管理；加大执法检查力度，发现违规出租共有产权住房的机构和个人，应责令其限期改正，拒不改正的，将房地产经纪机构、住房租赁企业和个人信息录入管理系统作为不良记录。

十三、共有产权住房购房人及其家庭成员，未经代持机构同意擅自出租共有产权住房或欠缴政府产权份额租金收益的，应按照共有产权住房购房合同约定承担违约责任，并向代持机构返还违规期间政府产权份额的租金定额收益。

共有产权住房购房人违反本通知规定拒不改正的，代持机构可暂停办理该套住房的回购和上市手续。

十四、市级代持机构应做好服务平台建设、运行、维护等工作，制定服务平台具体操作流程，做好共有产权住房出租政策咨询服务。

市住房城乡建设委会同相关部门，对服务平台的建设和运行进行监督指导，保障工作有序推进。

十五、本通知自2022年3月20日起实施，试行期限3年。

北京市住房和城乡建设委员会

北京市发展和改革委员会

北京市财政局

北京市规划和自然资源委员会

2022年2月23日

二、《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》政策解读

北京住建委：https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/xxgk/zcjd/21237188/index.shtml

数据来源：北京市住房和城乡建设委，发布时间：2022年03月01日

一、制定共有产权住房出租政策的背景依据是什么？

共有产权住房交用后的出租管理，关系着购房人的切身利益，关系着社会资源分配公平。按照《北京市共有产权住房管理暂行办法》要求，市住房城乡建设委会同相关部门认真调查、慎重研究，牵头起草了《通知》，进一步完善共有产权住房配套政策。

二、本次文件出台的目的是什么？

随着已供应共有产权住房项目陆续入住，为落实《北京市共有产权住房管理暂行办法》要求，完善共有产权住房配套政策，满足购房人实际需求，明确共有产权住房出租程序和收益缴纳路径，规范住房租赁活动，提高住房使用效率，特制定本政策。

三、《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》政策的主要内容？

《通知》共十五条，依据国家和本市房屋租赁管理、本市共有产权住房管理规定，明确了共有产权住房出租条件、出租程序、收益分配和监督管理等具体要求。

四、共有产权住房是否可以出租？

共有产权住房可以出租。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）第二十三条规定“已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。”共有产权住房购房合同中也已经设定了出租相关条款。共有产权住房租赁行为必须符合国家及本市住房租赁管理、共有产权住房管理相关规定，纳入本市租赁监管范围。

五、共有产权住房出租需要哪些程序？

共有产权住房具有保障和市场双重属性，实行封闭管理，其出租有别于其他产权住房市场出租行为，需在政府指定服务平台中操作，完成住房核验、房源发布、合同网签、登记备案等服务。购房人出租住房前，应征求代持机构同意，并与代持机构签订住房出租使用协议。租赁达成后，由购房人和承租人双方签订住房租赁合同。

六、市级网络服务平台如何登录？

市级网络服务平台由市级代持机构——北京保障房中心搭建，网址：https://gycpt.bphc.cn

个人登录后可浏览服务平台内相关信息，注册后可使用平台各项功能。

七、共有产权住房出租资格核验采取什么方式？需要提供什么材料？

对购房人的资格核验主要采取联网核验的方式，无需购房人额外提供材料。经核验购房人在本市无其他住房的，住房出租信息方可在服务平台发布。

八、购房人如对核验结果有异议怎么处理？

购房人未通过核验，可向共有产权住房政府份额代持机构所在区住房城乡建设委（房管局）提请复核。复核通过后，将再次进入代持机构审核阶段。

九、共有产权住房政府份额租金收益是如何确定的？

政府产权份额租金收益采取定额方式收取，由各区政府按照区域市场租赁价格和共有产权住房政府产权份额比例，并考虑购房人的实际投入后综合确定，并在服务平台中向社会公布。同一项目面积相近的房屋，政府产权份额租金收益按同一标准执行。政府产权租金定额收益将随市场租金水平动态调整。

十、共有产权住房项目所在区域的市场租赁价格如何确定的？

由代持机构委托专业房地产估价机构评估确定，评估参照公租房评定项目周边市场租金的做法，依据《公租房租金评估指引（北估〔2019〕020号）》文件执行。

十一、租金定额收益如何交给代持机构？

共有产权住房租金定额收益采取资金划扣方式收取，购房人收到租金后，按约定将政府产权份额租金定额收益划转到代持机构指定账户。因承租人欠缴租金，导致划扣不成功的，购房人要及时联系承租人缴纳租金。

十二、什么情况下代持机构可以优先趸租共有产权住房？

共有产权住房购房人拟出租价格明显低于区域市场租赁价格的，代持机构可选择是否趸租。

十三、房地产经纪机构是否可以代理共有产权住房租赁经纪服务？

共有产权住房出租房源由市级服务平台发布后，房地产经纪机构方可为其代理住房租赁经纪服务。

十四、房地产经纪机构、互联网信息平台是否可以发布共有产权住房出租信息？

共有产权住房出租房源由市级服务平台发布后，房地产经纪机构、互联网信息平台才能发布房源出租信息，发布时需将租赁编码和二维码同步发布。

十五、住房租赁企业是否可以从事共有产权住房租赁经营服务？

不可以。除代持机构外，住房租赁企业不得为共有产权住房提供住房租赁经营服务。

十六、共有产权住房承租人是否可以将住房转租？

承租人承租共有产权住房后，不可以再将住房转租。

十七、住房租赁合同到期后，再次出租怎么办理？

购房人在市级服务平台重新提交出租申请，核验通过后即可再次出租。新签订住房租赁合同的，按照新标准收取租金定额收益。

十八、购房人未经代持机构同意擅自出租承担什么责任？

共有产权住房购房人及其家庭成员，未经代持机构同意擅自出租共有产权住房或欠缴政府产权份额租金收益的，应按照共有产权住房购房合同约定承担违约责任，并向代持机构返还违规期间政府产权份额的租金定额收益。市、区住建管理部门将对违规出租共有产权住房的相关机构和个人，采取将不良记录入管理系统、追究合同违约责任、暂停住房回购和上市手续等措施。

三、共有产权房的官方服务平台

北京市共有产权住房租赁服务平台：https://gycpt.bphc.cn

北京保障房中心有限公司（原北京市保障性住房建设投资中心）成立于2011年6月，是北京市政府一次性注资100亿元成立的国有企业，目的是构建符合首都实际的住房保障供应体系，实现千万个家庭的安居梦想。

北京保障房中心成立之初即确立“政府支持、市场化运作、可持续发展”的核心战略，坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，发挥全市基本住房保障“主力军”作用，着力打造北京市住房保障政策实施平台和落地平台，在实现全国一流住房保障平台发展目标的同时，高质量完成“让全体人民住有所居”的历史使命。

北京保障房中心拥有全资、控股子公司18家，资产总额达到1169亿元，累计完成融资1462亿元，投资1893亿元，是集保障房投融资、研发设计、建设收购、运营管理、维修维护于一体的现代化、集团化住房保障企业。

作为北京最重要的公共租赁住房和保障性租赁住房持有主体，目前北京保障房中心持有的各类保障性住房项目近180个，房源超过16万套，已入住家庭达8.6万户，累计帮助约20万余居民改善了居住生活条件。

共有产权房出租价格（海淀）：

共有产权房的政府定额租金：

案例：金隅尚林家园 80平米，84.8元/平米/月，整租的月租金 = 80*84.8 = 6784元/月

上图里的金隅尚林家园 80平米的整套出租的月租金挂牌价为6800元/月，与官方指导价相近

政府代持机构的定额租金收取为940元，占比为 = 940 / 6800 = 13.82%，远低于政府产权比例30%

政府收取的定额租金比例为什么远低于30%的产权份额呢？

其实，在共有产权房的政策文件里已有说明“六、共有产权住房代持机构会同同级住房城乡建设委（房管局），根据区域市场租赁价格和共有产权住房政府产权份额比例，按照就低原则，综合确定各项目各套型政府产权份额租金定额收益。租金定额收益经区人民政府审定批准，并报市住房城乡建设委、市财政局后实施。租金定额收益在服务平台中公布。”

政策解读：一是共有产权房属于保障性住房，带有一定的社会福利性质，即“按照就低原则”；二是购房人需承担缴纳物业费、取暖费、房屋维修费、家用电器柜体折旧、房屋折旧等成本支出；三是购房人在出租房屋过程中承担了房屋出租信息发布、带租客看房、合同签订、租金收取等出租管理职责，有劳动付出，有人力成本。