金隅凤栖家园的业主装修租房群、理财精英投资群的邻居有呼声，说官方政策文章的字儿都认识，但就是不知道文章内容是啥意思，急业主邻居朋友们之所急，小编连夜研读了官方政策，搜集了官方权威资料，用说人话的大白话文，来较深入解读政策法规，希望对您理解有所帮助。

一、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》

文章来源：中国人民银行 国家金融监督管理总局    2023-08-31 20:05:00

中国人民银行上海总部，各省、自治区、直辖市、计划单列市分行；国家金融监督管理总局各监管局；各国有商业银行，中国邮政储蓄银行，各股份制商业银行：

为落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，更好满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定调整优化差别化住房信贷政策。现就有关事项通知如下：

一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

二、首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

三、中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

四、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

中国人民银行

国家金融监督管理总局

2023年8月31日

二、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》

数据来源：中国人民银行 国家金融监督管理总局    2023-08-31 20:05:30

三、《调整优化住房信贷政策有关问题答记者问》

数据来源：中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人  2023-08-31 20:06:00

中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。有关负责同志就政策调整回答了记者提问。

问：差别化住房信贷政策调整优化的背景是什么？

答：2023年7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。2023年7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、金融监管总局发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

问：此次差别化住房信贷政策调整优化的重点是什么？

答：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

问：为什么要降低存量首套住房贷款利率？

答：近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

问：哪些存量首套住房贷款可以申请降低利率？如何申请？

答：符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

中国人民银行、金融监管总局将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。

四、存量房贷下调对银行和个人的影响

截至今年2023年6月末，我国个人住房贷款余额约为38.6万亿元。

根据中银证券分析师朱启兵推算，计算2016年以来存量贷款加权平均利率约为5.18%，与2023年6月末个人住房贷款加权平均利率4.11%相差107bp，存量和增量贷款价格差异较大。其中，贷款加权平均利率较高主要是2017年四季度-2022年一季度期间的新发放房贷，共计24.6万亿元，加权平均利率为5.51%。

1）按保守估计：

调整利率较高部分存量房贷利率30bp，将对应减少银行的年利息收入超700亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润比例约为3%；对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担2136元

2）按乐观估计：

调整全部存量贷款利率100bp，将对应减少银行的年利息收入3860亿元，占2022年银行业净利润比例约为16.8%，对应居民而言，100万贷款每年减少利息负担6996元

整体来看，对于银行影响可能在3%-16.8%之间，若5年期LPR继续调降，对于银行净利润影响还将加大。

海通国际分析师梁中华估算，存量房贷当前的加权平均执行利率或在4.8%附近。如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即4.14%（2023年一季度的平均利率），那么两者差距超过60bp。截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计38.6万亿元，如果按照60bp的幅度进行利率调整，或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润的比例约10%。如果按照40bp的调整幅度进行估算，对银行净利润的影响或缩减至6.7%。边际上，降低存量房贷利率会直接减少居民的月供支出，对消费起到一定的支撑作用。为了保障银行的息差利益，存款利率大概率会进一步下降，即放在银行和货币基金里的收益会进一步减少。为了避免家庭财富缩水，需寻找新的理财投资途径。

兴业证券的研报也表示，如果存量按揭贷款的加点幅度下调60bp，对于银行平均资产收益率的影响为7bp左右。随着存量房贷利率和企业贷款利率的下调会导致银行资产收益率的进一步下行，此时需要通过存款利率的下调，来保持净息差的稳定，且存款下调幅度可能适当高于贷款利率的下调幅度，以维持金融体系稳定。 兴业证券测算，在银行贷款利率收益率下行10bp，活期存款利率下调5bp、定期存款利率下调15bp的情景下，银行净息差的提升幅度在2-3bp；可见，为了保持净息差的稳定，贷款利率的下行需要匹配更大幅度的存款利率下调。

五、装修租房和理财投资

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4）政策解读：共有产权房、公租房等官方权威政策深入解读

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