一、《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》

住建部：https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202308/20230825_773783.html

数据来源：住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局

发布时间：2023-08-25 21:02:32 

各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（委、管委），新疆生产建设兵团住房城乡建设局，中国人民银行上海总部、各省、自治区、直辖市、计划单列市分行，各金融监管局，各国有商业银行、中国邮政储蓄银行、各股份制商业银行：

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用好政策工具箱，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，更好满足居民刚性和改善性住房需求，现就有关事项通知如下：

一、居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

二、家庭住房套数由城市政府指定的住房套数查询或认定责任部门，根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。

三、此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。

《住房城乡建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发〔2014〕287号）与本通知不一致的，以本通知为准。

住房城乡建设部

中国人民银行

金融监管总局

2023年8月18日

二、《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》

北京住建委：https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/fwgl/zcfg/436214228/index.shtml

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局

发布时间：2023年09月01日 晚

各有关单位：

为贯彻落实住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：

居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。

北京市住房和城乡建设委员会

中国人民银行北京市分行

国家金融监督管理总局北京监管局

2023年9月1日

三、北京日报：《定了！北京执行“认房不认贷”》

北京市人民政府：https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zcjd/202309/t20230901_3242582.html

数据来源：北京日报  2023-09-01 19:58

继广州、深圳、上海后，北京也正式宣布落实“认房不认贷”。刚刚（注：2023.9.1日晚），北京市住建委、央行营管部、金融监管总局北京监管局联合发布通知，即日起优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准。也就是说，北京将在全市范围内实施“认房不认贷”。

　　根据《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》中所说，按照新的认定标准，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

通俗理解，就是不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在京均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。

“认房不认贷”的新政，支持了居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，也就是大家通常所说的改善类需求，将带来切实的作用。而从北京这几年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。

具体到一个居民家庭，“认房不认贷”后，能带来哪些好处？

举例来说，市民李先生家庭名下有一套房，是2017年贷款购买的。如今，因为家有二宝，李先生想换一套大点的房子。按照之前的政策，因为有过贷款记录，李先生即便是还清贷款后卖了名下这套房子再买，申请商业贷款时，也只能视为二套房。执行“认房不认贷”的新政后，李先生再“卖小买大”，申请商业贷款时，就可以视为首套房。

按北京市目前的政策，按普宅计算，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套房子600万元计算，那就是在首付阶段可以少支出150万元。

“8月，北京二手房住宅网签10960套，同比依然低迷，市场期待出现政策微调。”北京中原首席分析师张大伟表示，“认房不认贷”的政策出台，是支持合理住房需求、保障房地产市场稳定健康发展的重要举措，符合市场期待。

四、自住房管家：“认房不认贷”的政策解读

政策法规：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

1）“认房”的政策解读：

认房的标准是以家庭为单位的界定的，至于如何界定家庭，在北京的购房相关政策中早以明确，且和三部委的标准相同，即夫妻双方加上未成年子女（未满18岁）。当然，还没有子女的，那么家庭就是夫妻双方。如果因各种原因只有一个人的，那就是单身家庭或离异家庭。至于年满18岁的成年子女，就可以单独界定为一个家庭了。

根据标准，家庭成员要在当地名下无成套住房。这里有两个概念。一是所有家庭成员均须“无房”；二是针对的是当地的住房，也就是说，在京外的住房是不计入、不影响认定的。

总之，对于北京而言，如果家庭所有成员在京均无住房，即可符合“认房”的标准。

2）“不认贷”的政策解读：

不认贷的标准是家庭成员无论之前是否使用过贷款购房，都不影响。也就是说，是否有贷款记录就不看了，无论是本地还是外地的房贷记录。只要是符合“认房”的标准（不看贷款记录了），那么就可以按照首套房贷政策。

举两个例子，大家就能看到新政带来的变化。

案例1：王先生一家在北京之前贷款买了一套房，二胎出生后需要置换一个大一些房子，按照之前的政策，他有过贷款记录，即便是卖了之前的房子再置换，新购房只能按照二套房贷执行，首付和利率都更高。而新标准实施后，他“卖一买一”，新购房就能按照首套房贷政策。

案例2：李先生来北京打拼，想在北京购买一套住房，但因为过去在老家贷款买过一套房，按照之前的政策，因为有贷款记录，无论是否还清，在北京首次购买的这套房，都得按照二套房贷执行。而新标准实施后，他购买这套在京的刚需住房，就可以按照首套房贷政策。

可以看出，这次“认房不认贷”的新政，支持了居民合理的住房需求。对于曾在外地贷款购房过的“新北京人”，支持了他们在北京的刚需购房；同时，对于置换、改善类住房需求，在购房信贷方面也带来了支持和实惠。

北京一直都是房地产市场最“稳”的城市之一，目前在北京二手房市场的交易中，总体大约有75%以上是置换类需求，对于这些家庭来说，新政无疑是个“福音”。

五、“认房不认贷”政策的发布和实施时间

1、北上广深四个一线城市执行认房不认贷的时间是多少？

解答：住建部等三部门是2023.8.18日形成内部文件印发，8.25日对外公众发布通知。

1）广州：8.29日形成内部文件印发，8.30日对外发布通知，实施政策日期为8.18日（住建部印发之日）

2）深圳：8.30日对外发布通知，实施政策日期为2023.08.31日

3）上海：9.1日下午，实施政策日期为2023.09.01日

4）北京：9.1日傍晚，实施政策日期为2023.09.01日

需注意，广州市“认房不认贷”的政策执行时点以《住房城乡建设部 中国人民银行 金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（建房〔2023〕52号）印发时间2023年8月18日为界。2023年8月18日0：00前签订个人住房贷款合同的，按原政策执行；2023年8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。

深圳推行“认房不认贷”政策肯定要官方出台新政策。“限购限贷政策，是市场宏观调控的一个政策，必须公开发文，交易双方前对政策理解要有明确的依据。特别是在诉讼时候，有明确的判断依据。在没有政策规定的情况下，不同的银行可能作出不同的认定标准，容易产生纠纷。买卖双方一旦出现纠纷诉讼时，没有政策依据司法机关也无法判断对错，会造成交易秩序的混乱。”

历史回顾，“认房认贷”政策是在市场活跃阶段提出，即在2010年5月首次由住建部等三部门提出，2010年7月15日北京为首个执行城市，至今已经实行满13年。

2、“认房不认贷”会利好哪些房子？

主要利好改善型为主的新房和次新二手房，新房的影响会更大一些。近些年北京人口净流入很少，且几乎是净流出状态（通州副城市中心、雄安疏解首都功能），高房价大多由增量人口推动的，目前市场主要的购房主力是改善人群，这个政策一出，改善型需求将会得到很大释放，而新房因为没有非普线的约束，首付才35%左右，可以贷满65%，所以市场热度高的改善型新房肯定会变成很抢手，而二手改善房因为非普线没变，所以即便二套变首套也就多贷100w，暂时对市场影响不大，更多的是一种信心上的影响。

购房建议：要买的抓紧买，现在还来得及，但如果时间拉长，早晚会传递到二手改善房，只是时间问题而已，尤其是利好食物链顶端的东西城、海淀朝阳的次新改善房、城区核心地段的大户型新房和次新房。

3、“认房不认贷”会利空哪些房子？

政策出来的9.1日当晚，北京的二手房挂牌量也在直线上涨，这些人几乎都是想置换改善的业主人群，他们都是要卖掉手里的房子换大房子。这就是“认房不认贷”的可怕之处，你得先卖掉房子变成无房户，才能获得首贷资格，所以这个政策会使得市场上涌现出大量的二手房，而这些二手房几乎都是郊区的房子、老房子、小房子，所以接下来市场能否承接的住突然增大的挂牌量，需要密切关注，即便涨一点也不会很多，顶多算是过去几个月超跌之后的反弹，难有持续性的行情。

所以，本来就分化的北京房地产市场，会因为“认房不认贷”政策的出台，变得更加分化，几家欢喜几家愁。对于现在真正想买房或者置换的业主来说，现在的心情应该不是喜悦，而是焦虑，但焦虑也没用，抓紧行动吧。

六、“认房不认贷”政策对个人购房影响

2023.8.31日之前的北京购房政策，请见米扑博客：北京公积金贷款额度、首套房和二套房标准

“房”指的是借款申请人在北京市名下住房，“贷”指在中国人民银行的征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。

2023.9.1日之后，北京施行“认房不认贷”，但首套房、二套房的首付比例未做调整：

首套房贷方面，如果是普宅，首付比例不低于35%；非普宅则不低于40%

二套房贷方面，如果是普宅首付比例不低于60%，非普宅则不低于80%

按北京市目前的政策，按普宅计算，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。以一套房子800万元计算，那就是在首付阶段可以少支出200万元

可以看出，如果认定为首套房，首付比例将大幅下降。以一套500万元的普通住宅为例，如果认定为二套房贷，首付高达300万元；如果认定为首套房贷，首付则为175万元。两者相差了125万元

七、“认房不认贷”政策对房企和中介的影响

对于市场后续影响，贝壳研究院认为，购房门槛将降低，购买力将大幅提高，原先因为首付限制或者政策不明朗而观望的购房者将集中入市，市场交易量的增长将带动价格预期改善，房价逐步企稳，市场走出下行区间并恢复良性健康发展。

根据历史经验来看，放松限贷后三个月，二手房交易量水平较政策前提升20-30%，在上述作用期房价也会企稳。

从先行试水的广深两地成交数据来看，贝壳数据统计，自2023年8月30日落执行认房不认贷政策后两日（30-31日），二手房日均成交量较上周水平提升，广州提高25%，深圳提升70%，客户带看量也有较快增长。

腾讯新闻《一线》作者了解到，就在北京晚间放松调控之后，已有开发商宣布涨价。比如，央企中海在北京远郊房山区开发的一处楼盘就发海报称，从2023年9月1日0时起，项目户型产品价格全面上调1%。此外，招商蛇口在通州区的一处楼盘，也宣布“今夜不打烊，明日开始所有房源全线涨价2%”。

一位北京昌平区回龙观板块的资深经纪人告诉作者，政策刚出台，自己手机就被客户打爆了，这些客户多是本地换房人群，集中咨询卖一买一如何执行首套房首付比例。

这位经纪人表示，从2023年7月底北京吹风表态支持刚性和改善需求后，截止8月底，所在小区已成交12套房源，这一成交量已超过过去三个月的水平。“肯定是利好消息，短期内成交量会攀升，先是消化库存低价房源，后续是否涨价就看成交量有多大。”

为了便于及时解答买房、租房的问题，深入解读政策法规，欢迎加入下面的业主交流群：

金隅凤栖业主装修租房群：

1）装修交流：全屋定制、家庭软装、家用电器、床垫厨卫

2）租房发布：邻居求租出租房源，海淀清河房源，免中介费

3）房价动态：海淀清河上地周边房价动态，豪宅学区分析

4）政策解读：共有产权房、公租房等官方权威政策深入解读

金隅凤栖理财精英投资群：

1）买房炒股交流：交流房产投资、炒股心得，国债基金等

2）家庭理财规划：家庭财富理财规划，子女教育基金保险

3）财富保值增值：工资不涨，房价不涨，财富怎保值增值

参考推荐：

央行调整房贷首付和降低存量房贷利率的政策解读

北京公积金贷款额度、首套房和二套房标准

北京共有产权房和公租房的出租政策

新房全屋软装一张图清单

北京全屋定制装修探店一览表

北京海淀小学排名和”六小强”招考途径

你的努力不是为了给谁看，而是让人生有更多的选择