中国的高房价会一直上涨吗？

涨不下去了，目前的房地产市场，正处于去金融化周期。

一、房地产金融化的问题

最近大家经常问房价的问题，今天我们来说一说，房地产这个事。

房地产存在的最大的问题，就是房地产金融化的问题。

什么是房地产金融化呢？

通俗的讲，就是房子变成了金融投机标的，成为了一种证券化的资产。而不再是单纯的，给人们用来居住的居住场所。这就是房地产金融化。要理解房地产，必须得先理解金融，不然就会出现盲目投资的情况。

如果具体地类比一下，房地产市场，几乎可以和资本市场一一对应起来。

1）比如买房交的首付，对应的是金融市场上的保证金交易。炒股里面的融券，以及股票投资中的配资行为，和衍生品市场上的保证金，都是保证金交易。

2）地产商相当于上市公司，房产中介就相当于证券公司，置业顾问相当于证券公司的客户经理。购房者，相当于股民等投机客。

3）如果是10%的首付，相当于是十倍的杠杆。如果是20%的首付，相当于是五倍的杠杆。如果是30%的首付，相当于是三倍多的杠杆。

4）卖房子的人相当于空头，买房的人相当于多头。买房者交了首付，通过按揭贷款买了一套房，相当于使用保证金交易的方式，开仓进行买入交易。在这个过程中，银行就是相当于配资公司。如果买房者卖掉自己的二手房，则相当于是平仓操作。

5）如果房子买了不涨，砸手里了，这叫套牢。如果买了一直跌，只好忍痛卖掉，这叫割肉。如果房子一直涨，自己错过了在低价时候购房的时机，这个叫做踏空。如果在房价最高的时候上车，买了之后发现卖不掉了，这个叫做接盘侠。买新房相当于打新，买二手房相当于换手，置换相当于是移仓。

6）一群人拎着小板凳，排队摇号买房，这相当于多头委托挂单竞买。地产商雇人在大街上揽客看房，这相当于是空头委托挂单竞卖。涨价去库存，就相当于拉高出货。地王频出，就相当于是拉个涨停给你看，跟不跟随你。如果一个城市，连续出现了几十个地王，就相当于是这个地方的房价，连续拉了几十个涨停板。

7）因为房地产已经金融化了，所以不管炒房的，还是刚需，我们都可以统称为地产投机客。投机客是一个金融术语，中性词，没有褒贬。作为房地产投机客，首先得明白，你的对手盘是谁。

那房地产投机客的对手盘是谁呢？

那就是作为空头主力的卖方，控盘坐庄的地产商，控制二级市场。表层上看是地产商在卖地，房产投机客的对手盘是开发商，而往深层看看，是地方政府在卖地。也就是说，地方政府，才是房产投机客的终极对手盘，因为它控制的是一级市场，土地供给。地方政府，则又受银行的控制。银行是地产金融化最底层的推动力量。

敲黑板一次，房地产市场，不是散户多空博弈，而是庄家同时控制散户中的多空两方，既杀多头也杀空头。——让不上车的人踏空，让上车的人下不了车。

一个地方的房价高低，本质上取决于地方政府的操盘手法和操盘能力。请大家记住这句话。

一个结构健全的金融市场，最核心的参与者是什么呢？那就是交易所。房地产市场中，充当交易所的是谁呢？答案是地方政府。地方政府，既充当了交易所的角色，也充当了终极卖方的角色。卖方的天职，就是卖的价格越高越好。所以，对于他们来说，房价自然是越高越好。房价越高，卖的钱就能越多，非常简单朴素的道理。

二、为什么要限贷限购

现在，假如你是一个庄家操盘手，在布局一支股票。目标是把一块钱的股票炒到一百块，然后卖掉。

为了吸引股民的跟风盘进来，首先得先把股价拉它几十个涨停板，这时候很多跟风盘就会买入。

股价一直涨到100元，这时候跟风盘进来的散户，假设他们是从20块钱买入的，他们的浮盈就有就有80块。到了这个阶段，庄家操盘手，最关键的操盘技术要点是，一方面控制价格不下跌，形成一个时间持续的高位出货区。第二是控制成交量，让跟风的散户无法平仓离场。第三是能让自己的卖单，先于散户卖单成交。 前面两点还比较好控制，难点在于第三点。在股票市场上，想要做到能让庄家的股票，先于散户先出手，就是不停的拉高，让已经浮盈获利的散户，不敢获利平仓，生怕踏空了错过后面的行情。 而在房地产市场，要保证第三点，其实操作上比炒股更简单。那就是通过限贷和限购操作，锁死二手房的流动性，让大家只能买新房。这样的话呢，就好比是一个非常舒服的高位出货区，只能庄家能卖货，散户浮盈再多，也不能平仓。直接被冻结了交易权限。

如果不这么操作的话，大家设想一下，手里有房的人，赚了钱都去卖房，那就等于是砸盘了。尤其是外资控制的资金，会引导砸盘。就跟15年股灾一样。房价越跌，大家越抢着卖，这就形成了踩踏。那靠房地产来驱动的整个经济链都要崩了。

房价下跌，开发商出现亏损，还不起银行的贷款，破产倒闭，银行形成大量的坏账。政府的地卖不掉了，欠银行的钱还不起，形成大量的坏账。散户们买的房子，首付都跌没了，或者跌的还剩个首付，出现了大面积的爆仓，大家都断供了，也会让银行形成大量的坏账。最后银行就要破产倒闭了，大家一看银行不行了，都去抢着挤兑银行，大量的资金开始外逃，结果整个经济全崩盘了。

要避免出现这种踩踏现象，关键的操盘技术要点，就在于锁死流动性。锁死流动性的技术要点，又在于限贷和限购。

什么时候房价才能降温，这个要看银行系统内的风险，是不是释放完了。否则房价就会一直处在高位锁死的状态，用适当的周期，来化解金融风险。等风险释放完了，才会给散户开放一条逃命通道，让大家处理掉手中的房子。

但是，限贷和限购，锁死流动性，对于职业炒房客是比较致命的。因为房价只要不涨就会亏，这个跟配资炒股是一样的道理，借钱是有成本的。一看房价不涨了，很多投机客融资压力很大，就会想出货，卖的时候却发现，房子根本卖不掉。哪怕降价也不好卖。这就陷入了流动性风险。

对于炒房来说，流动性风险，是一个最大的风险。因为平仓周期太长，平仓成本太高，流动性太差。虽然账面上有浮盈，但是卖不掉，中介上面挂半年，挂一年，都很难卖掉。而且越急等着卖的时候，更加的卖不掉。

房子卖不掉，但是银行的按揭贷款是要按时还的。实在还不上了，在市场上也无法卖掉房子。这时候，最后的一条路，就是拿房子给银行抵债。但是到了这一步的操作就会发现，银行能给作价五折的估值，就已经很乐观了。如果银行估值只给三折，也不要太意外。炒了那么久的房子，手上甚至几十套几百套的房子，最后走投无路，低于五折甩给银行抵债，这就相当于是爆仓了。

最好的下车机会是去年2018年，那是最后一棒的2015-2017年的上涨波段。到现在还没下车的，后面的下车机会，应该是非常渺茫了。

三、目前的房地产市场，正处于去金融化周期

为什么现在房地产必须要去金融化操作了呢？其实之前也提了去金融化操作，后来又被棚改给拉起来了一波。这一波直接拉到了居民负债率的最大极限。如果再往上拉价格的话，上方连成交量都没有了，从操作上看，毫无意义。

按揭30年，每个月除了基本的生存之外的所有收入，都用来还贷，基本上就是一个人一辈子，所能创造的收入的极限就是这样。如果房价再涨，就只能让他的家人，六个钱包一起给他承担房贷还款。如果六个钱包都用上了，银行就不会让房价上涨了。为什么呢？超出偿债能力极限的贷款，都是存在极大风险的。

如果有多头继续看多，就以上海为例好了，认为上海的房价能涨到一百万一平。请问这个价格的房子，假设你是银行行长，你敢不敢放款给按揭贷款买房的人？显然不敢。因为就目前大家的收入水平而言，一百万一平的房子不仅卖不掉，而且它的总价，已经超过了普通人的偿债极限，会给银行带来非常大的风险。

也就是说，房地产金融化，债务杠杆没法继续往上加了，对大家来说，房价再涨，信贷扩张已经难以为继了。第二点，之前的房地产金融化，还堆积了很大的金融风险。所以，目前正处在房地产去杠杆化的周期。因为再不去金融化，银行要吃不消了，会存在巨大的系统性金融风险。大家一定要记住这个判断。

历史经验与实践都反复证明：

凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价，

凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业，最终都会发现其实都很不划算。

对于下车晚了，已经下不了车的房产投机客，眼下应该怎么办呢？

首先，心态要保持良好，投机本来就有风险，不能只看赚钱，不看亏钱。

其次，多努力多活动，看看有没有机会出掉。

第三，把精力放在工作上去，提高自己的收入，来对冲风险和损失。

对于急着买房要结婚要生娃的刚需来说，买不买房不需要问别人，这是自己的家事了。

家务事不太适合用金融思维来做抉择，要自己做好权衡。

四、信贷的新方向，经济发展的动能转换问题，以及未来投资的新方向

在房地产金融化的进程中，新增的储蓄资源，一半左右投入到了房产中。这就造成了资金使用的低效率。

而且钱都沉淀在房地产中，也影响了中国的产业升级和经济结构的调整。

在这种情况下，一旦房价涨不动了，靠房地产驱动的经济增长，就会陷入失速的境地。所以，必须得使用新的动能，来替代之前的旧动能，驱动经济的升级和发展。

这一次的决心是非常大的，请房地产的多头，不要再对房地产报以幻想。未来的储蓄和信贷资源，新增的会流入新的产业，例如集成芯片、医疗养老、教育旅游等，存量的，则会被逐渐从房地产中挤出来，流入新的经济领域。

从房地产之前的泡沫可以看出来，地产金融化，比较通俗的描述是，钱流向了房地产，于是房子就涨疯了。现在钱不再流入房地产，而且房地产里面的钱也要流出来。那流入新的产业，新的产业，就会形成很大的投资机会。

未来钱会流向哪里，新的动能是什么呢，未来的投资机会又在哪里呢？

这要从银行这一层，逐层的分析未来的金融趋势，和钱的流动方向。

1）以前，钱从银行流向政府，政府来借钱搞经济发展，完成经济发展目标，这造成了地方债。

2）然后，为了还钱就搞出来了土地财政，导致房价泡沫。

3）后来，房子太贵，不好卖，地方政府为了消除库存风险和债务风险，来了个加杠杆去库存，就把债务转嫁给了居民部门。

4）最后，为了卖地卖房还钱，地方政府，一个个都化身成了超级操盘手，富了政府，苦了人民。

这种模式下，信贷得以扩张，经济得以增长。不过这种模式，已经不可持续，难以为继了。

地方政府为什么要借钱呢？

因为地方财政不足。当年分税制的时候，又留下了一个土地收入归地方财政这个口子，导致了土地财政的现象。

所以，根子上要回到扩大税基上来，提高税收上来。要解决这个问题，就得有一大批能够创造税收的企业。这些企业，包括国有的，也包括民营的，以及混合所有制的。

而且，如果不准卖地了，要优化地方财政，可能还得有一些，占据核心资源利润比较好的行业的国企，要做大做强，因为国企的利润，就是政府的财政。

以及，政府未来会逐步向创投方向发展，他投资的民企赚了钱，就是地方政府的财政。另外，地方政府会扶植优质的，能成为纳税大户的民营企业。

同时，还得广撒网，培育更多的优秀企业，这样才能广开税源。

关键中的关键，如果要依靠企业创税的话，企业的竞争力就要强大才行。这种竞争既有国内的竞争，也有和国际竞争对手的竞争。

要打赢竞争靠什么？

那就是新产业，新技术，新业态，新模式，这些都是未来钱要流入的领域。

科创板这么火，已经很能说明问题了。

中国房价的上涨，分三个阶段：

第一阶段：

2007年之前，是由于经济发展带来的自发性上涨。

2007年之前，很多人还是全款买房的，贷款买房的还没有成为主流，中国居民储蓄率非常高，杠杆一直很低。

当时还流传这中国老太和美国老太的故事，大致内容讲的是中国老太辛辛苦苦干了一辈子，退休以后才买了个房子享受生活，美国老太年轻的时候就贷款买了房子，到了退休，贷款也还清了，同样舒适的享受着退休生活，但是他的房子已经住了一辈子。

这其实就是在鼓励超前消费了，在2009年之前，超前消费的概念在中国还是一个新事物，大部分人的消费观还是比较保守，不像现在这么习以为常。

2008年金融危机的时候，由于购买力不足，中国的房地产迎来了第一次真正意义上的下跌，很多地方房价跌了30%左右。

第二阶段：

2009年四万亿出来以后，银行开始鼓励贷款买房，买房只需三成首付，这一下子很多人又都买得起房子了，于是纷纷加杠杆上车，房价出现了一次飞跃性的上涨。

这一轮上涨持续到了2014年，房价再次疲软，2014-2015年由于房子库存过高，需求疲软，很多开发商第一次面临现金流断裂的危险，包括一些大型地产商的现金流都出现了严重问题。

第三阶段：

2015年之后，楼市开始去库存，再次放松了货币，鼓励信贷资金入市，于是各路资金通过信托，资管通道，民间借贷等途径再次大幅流入房地产，很多地方甚至出现了变相零首付，信用卡套现去付首付款的方式加杠杆入市，导致房价出现了第三波上涨。

当时还有专门的机构在教别人怎么样才能够一分钱不花就能买房子，可见有多么疯狂。

2016-2017年又是各种人才计划，棚改货币化等手段再次推高了房价。

直到2018年开始，楼市又开始疲软了，一直持续到现在。

总结起来

2007年之前的房价上涨，是经济发展带来的自发性上涨，是良性的上涨。

2009年之后的上涨，就已经是货币现象，是货币推动楼市的上涨，房地产的金融属性和投资属性也是从这时候开始的。

2009年-2015年期间，也可以看成是加杠杆之后的市场自发性上涨，这还是相对良性的。

但是在2015年之后，就是各种主动性货币宽松，人力计划等推动的上涨，这就严重透支了市场的购买力。

如果不是2015年之后的这一波上涨消灭了居民手里的大量现金，大家手里有钱，现在消费也不至于这么低迷，实体经济也不会这么被动。

从大趋势的角度来看，2007年之前的上涨，就是一个正常的上涨趋势。

2009-2015年的上涨，就是顶背离性上涨阶段了。

2015-2018年的上涨就是二次顶背离。

如果现在继续降低首付，把三成首付变成一成，那么楼市还能继续上涨一波，只不过那样一来，南方小岛（注：海南岛的1992年房地产泡沫崩盘）的今天，就是我们的明天。

当局显然是看到了这种后果，所以现在主动刹车了，这两年一直都在严禁各路资金进入楼市，长痛不如短痛，只要把水龙头关掉，楼市自然就涨不起来。

现在已经是二次顶背离的顶点，货币的水龙头又关掉了，那么未来就只能是走下降通道了。

未来房价是否会大幅下跌，要看水龙头的松紧程度，如果水龙头没有关紧，那么楼市在总体上就不会大跌，如果水龙头坚决不放开，那么大跌就是必然的。

为什么过去中国房价一直涨，从来不会跌？

1、人口

我们国家的人口增长从建国以后是相当恐怖的，有人口就有居住需求，早年都是一家七八口人挤在一个屋子里，虽然国家也出面解决过，福利分房，廉租房等等。

我国劳动年龄人口总数

但说实话，国家的资金不可能全集中在解决住房问题上，交通、教育、科技还要不要发展了？

所以只能让住房商品化，让商家提供住宅，有住房需求的人来买，要知道，早期居住缺口是相当大的，而且这种现状一直延续了几十年，也就近几年供求开始平衡。

图表：我国结婚率已经连续四年下滑（‰）

中国人口数量历史数据（数据来源：国家统计局）

我国每年新出生人口数量和预测

来源：国家统计局，中泰证券研究所

图表：我国劳动年龄人口总数

来源：国家统计局，中泰证券研究所

图表：我国劳动年龄人口增速

来源：国家统计局，中泰证券研究所

（请见米扑博客：李迅雷：婴儿潮没了，光棍潮来袭，未来30年中国人口五大趋势）

2、城镇化

这几年农村宅基地都不批了，但是农村出生人口并不少，而且很多人家都是生两个起步，

这些人将来要成家怎么办，就只能买房，这又是海量的需求，

所以，说无论从人口还是城镇化情况来看，房价基本上不涨都不合理。

中国居民生活水平提高，但贫富差距大于美国，人均可支配收入、消费支出、医疗开支和居住面积等大幅低于美国，恩格尔系数为美国的3.6倍

中国贫富差距大于美国，人均可支配收入、人均消费支出、人均医疗开支、人均居住面积等大幅低于美国，恩格尔系数为美国的3.6倍。2016年中国基尼系数为0.465，美国为0.415，贫富差距大于美国。2017年中国人均可支配收入2.6万元，约3849美元；美国人均收入4.5万美元，为中国的11.6倍。2015年中国人均居民最终消费支出2401.7美元；美国人均居民最终消费支出3.6万美元，为中国的15倍。2017年中国居民负债占可支配收入的107.2%，占GDP49%；2017年美国居民负债占可支配收入105%，占GDP的80%。2016年，中国人均住房建筑面积40.8平方米，其中城镇居民36.6平方米；美国人均住房面积为90.2平方米。2016年，中国人均医疗支出425.6美元；美国医疗卫生支出9535.9美元。2016年中国平均寿命为76.25岁；美国为78.69岁。《2017年中国居民消费发展报告》显示，2017年居民恩格尔系数为29.39%；2016年美国恩格尔系数为8.3%。

3、物极必反

但是俗话说，花无百日红，疯狂的住宅供应总有饱和的时候，人口增长也有减缓的时候，现在这两天基本上都已经开始了，

2019年住宅供给基本平衡，未来城镇化空间也只剩15%左右，除此之外，人口增长的拐点也开始到来。

所以，未来房价持续高速增长的动力已经被大大削弱，剩下的就是货币以及调控政策的影响，

但这个两个东西最终还是要有实际购买力作为支撑，因此在货币政策是哪个也不会对楼市太过激进。

现在的房产行业已经完成了大部分的历史使命，以后会慢慢退居二线，成为衣、食、行这一类泯然众人的产业。

因为过去并不代表未来，房价涨跌取决于货币的水龙头是否向房地产倾斜。

现在流向房地产的水龙头已经被关掉了，那么后面必然就是看淡的。

本文转自：

房价真的会就这样一直涨下去吗 

为什么中国房价一直涨，从来不会跌

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