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中国人民银行：关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知

中国银保监会：关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知

中央人民政府：关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知

中国人民银行  中国银行保险监督管理委员会

关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知

（银发〔2020〕322号）    发布时间：2020-12-31

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行；各银保监局；国家开发银行，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，人民银行、银保监会决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。现将有关事项通知如下：

一、本通知所称银行业金融机构是指在中华人民共和国境内设立的中资法人银行业金融机构。

二、本通知所称房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称房地产贷款占比）和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。

三、人民银行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理（具体分档及相应管理要求见附件），并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

四、人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。人民银行、银保监会将对人民银行副省级城市中心支行以上分支机构、银保监会派出机构确定辖区内地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求的行为进行监督管理。

五、2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

六、房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措。适用于第一档和第二档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送人民银行、银保监会，并按季度报告执行情况。适用于第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，于本通知实施之日起1个月内将调整方案报送当地人民银行分支机构、银保监会派出机构，并按季度报告执行情况。

七、人民银行、银保监会及人民银行分支机构、银保监会派出机构定期监测、评估执行情况。

八、房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定。

九、业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

十、人民银行、银保监会将对未执行本通知要求的银行业金融机构，采取额外资本要求、调整房地产资产风险权重等措施。

十一、本通知自2021年1月1日起实施。

请人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行，各副省级城市中心支行将本通知转发至辖区内人民银行分支机构、城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、民营银行。请各银保监局将本通知转发至辖内各银保监分局。

附件：房地产贷款集中度管理要求.doc

《房地产贷款集中度管理要求》

注：

1. 农合机构包括: 农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。

2. 不包括第二档中的城市商业银行。

中国人民银行 银保监会

2020年12月28日

中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》

中国人民银行 银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问

中国人民银行 银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问

发布时间：2020-12-31   来源：中国银行保险监督管理委员会

1、为什么要建立房地产贷款集中度管理制度？

近年来，在党中央、国务院统一部署下，房地产长效机制实施取得明显成效。根据党中央、国务院关于进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，人民银行、银保监会借鉴国际经验并结合我国国情，研究制定了房地产贷款集中度管理制度，以提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、三农等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

2、房地产贷款集中度管理制度的主要内容是什么？

房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。管理要求以法人（不含境外分行）为单位设定并执行，对全国性银行在各地的分支机构不单独设定要求。

当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，人民银行、银保监会将密切监测相关银行业金融机构房地产贷款业务开展情况，对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正。

为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。

为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

3、建立房地产贷款集中度管理制度对房地产市场会产生怎样的影响？

2019年以来，人民银行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，相关指标设定充分考虑了银行业金融机构实际情况，并采取了分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

央行收紧房贷，买房会越来越难吗

2020年12月31日，央行和银保监会发布文件，对银行发放房地产贷款做出新的要求。

对于计划买房的人，以后申请房贷的难度将会有所增加。

这份名为《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对中资银行的房地产贷款划出了两道红线，一条是房地产贷款占比上限，一条是个人住房贷款占比上限。

前者主要是针对房地产企业，限制银行资金过度流向开发商，而后者和购房者个人息息相关，从村镇银行到大型银行，个人住房贷款的占比上限从7.5%到32.5%不等。 

对于个人购房者来说，这到底意味着什么呢？

最直接的影响在于，部分银行发放房贷的规模将会受到限制，如果银行之前发放个人房贷的占比较高，甚至超过了央行此次规定的红线，那么银行就必须在过渡期之内，逐渐调整到规定范围之内，那些放房贷占比接近红线的银行，以后也必须控制房贷的增长速度。所以，对于个人购房者来说，银行收紧放贷规模，显然会增加申请房贷的难度。 

如果严格按照新的红线要求，个人房贷会受到多大冲击呢？央行按照银行规模大小设置了不同的红线要求，以去年上半年的数据来看，在大型银行中，建行和邮储银行的个人房贷占比超过了32.5%的红线要求，按照新规，这两家银行的个人房贷需要在过渡期之内慢慢调整到红线之内，这也就意味着，这两家银行的个人房贷业务可能会有所收紧。 

其余几家大型银行，工商银行、农业银行、中国银行均满足了新的监管要求，个人房贷占比低于红线2个百分点左右，虽然尚未触线，但是继续扩大房贷规模的空间也不宽裕。从中型银行来看，招商银行、兴业银行都超过了红线，这两家银行的个人房贷也需要调整到红线之下，浦发银行和中信银行距离红线不到1个百分点。

从上述这些大中型银行的房贷业务来看，虽然真正超过红线的只有4家，但是接近红线的银行数量并不少，这也就意味着，如果要满足监管新规，很多大中型银行都必须对个人房贷规模有所控制，对购房者来说，这就意味着将来申请房贷的难度将会有所上升。

更深层次的影响还在于，房贷利率也有可能会出现一定程度的上涨。因为资金价格由供需关系来决定，如果房贷规模收紧，有限的房贷资源，只能优先满足出价更高的购房者。另外，随着中国经济渡过了疫情的冲击，2021年的经济将会企稳反弹，货币水龙头也会有所收紧，随着资金供给收缩，资金价格将不再继续下行，甚至不排除有上涨的可能。从LPR（贷款市场报价利率）的走势来看，从去年5月份以来，LPR利率已经终止了连续下降的势头，8个月保持利率不变。 

去年年初，由于市场上资金面充足，房贷利率也保持下降趋势，但是从去年下半年以来，随着市场资金面收紧，LPR利率终止了连续下降的趋势，房贷利率也开始上涨，国内很多地方的首套房利率都出现了小幅反弹。进入2021年之后，市场的整体资金面比去年会更加收紧，加之银行的个人房贷规模受到控制，个人房贷利率还有可能小幅反弹。对购房者来说，如果今年申请房贷，一方面银行的额度可能会相对收紧，同时房贷利率还有可能上升，购房难度将会加大。

央行和银保监会设置房贷红线，还有可能对房价走势带来冲击，增加房价的下行压力。

国内房价的走势和银行住房贷款有非常密切的联系，房价上涨很大程度上依靠房贷增速来支撑。

从过去10年的房价走势来看，房价大涨的周期之内，基本上都伴随着房贷大增，反之，房价低迷的时候，房贷增速也会明显放缓。

2009年国内房价大涨，当年的个人房贷增速高达40%，

2012年楼市低迷，当年个人房贷增速仅为12%。

经过了几年低潮之后，房价在2016年再度大涨，当年个人房贷增速高达36.7%。

随着“房住不炒”政策正式出台，国内房价涨幅趋缓，最近几年的房贷增速再度回落，2019年的个人房贷同比增长16.7%，如果按照新的红线要求，个人房贷增速还将继续放缓，房价将失去重要支撑。

央行此次对银行的房地产贷款设置红线，本意并不是为了打压房价，主要是为了预防房地产市场的风险冲击金融市场，提前将银行的房地产贷款业务限制在一定规模之内，避免银行贷款过度集中在房地产市场，万一将来房价大幅下跌，可以尽量减轻银行遭受的损失，避免爆发大规模的金融风险，对中国经济带来系统性风险。 

2020年12月，银保监会主席郭树清发表《完善现代金融监管体系》，文中有一段专门论述房地产泡沫和金融危机的关系，郭树清认为，“上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’”。

对于中国经济而言，在房地产市场高速发展了30多年之后，现在也到了必须提前预防风险的时刻，监管层此时设置房贷红线，就是为了在房地产和中国金融乃至中国经济之间筑起一道防火墙。 

不过，更现实的考验在于，央行为了避免房价下跌给银行带来风险，设置了重重红线，但是控制银行房贷增长，反过来又有可能增加房价下跌的压力，使房价下跌具备自我实现的可能。又要预防风险，又不能急踩刹车，国内的房地产调控始终是刀尖上的舞蹈。对于买房者而言，买房的难度越来越大，同时还要担心未来房价下跌，也更是左右为难。

4家银行踩中房贷红线 预计波及22家地产上市公司

2020年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有4家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有22家，踩线银行未来将收紧房地产贷款，地产公司融资将进一步承压。

2020年12月31日，央行和银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称“《通知》”），为银行业金融机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比分别设置了上限。

根据《通知》，中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行这五档银行业金融机构被设定了“两条红线”，

房地产贷款占比上限依次为 40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%

个人住房贷款占比上限依次为 32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%

为避免政策“急转弯”，《通知》为超限的银行业金融机构设置了调整过渡期，超出2个百分点以内为2年，超出2个百分点及以上为4年。

五个档次的银行中，第一档主要是国有大行，房地产贷款均未超标；第三档及其以下银行，有一些超标，与主流地产公司合作较少，第一财经记者选取了第二档银行作为重点关注。

在位列第二档的银行中，

招商银行 和 兴业银行 分别超出27.5%的上限5.7个百分点和6.2个百分点，过渡期为4年；

浦发银行 和 平安银行 分别超出27.5%的上限0.4个百分点和1.8个百分点，过渡期为2年。

这些在房地产贷款占比上“踩线”的银行究竟会对哪些房企产生影响？

第一财经记者调取了部分房企的数据，分析结果如下表所示。

根据汇总结果，碧桂园（02007.HK）、旭辉控股（00884.HK）和融创中国（01918.HK）涉及了所有4家超限的第二档上市银行，

远洋集团（03377.HK）、美的置业（03990.HK）、建发国际（01908.HK）、中海发展（00688.HK）、雅居乐（03383.HK）则涉及了其中3家超限银行。

新规对房企融资的影响须通过银行来传导，而目前银行似乎还未来得及充分反应。第一财经记者从中国银行、兴业银行、民生银行、浦发银行等第一、第二档上市银行处了解到，目前银行还在研究和梳理新规的过程中，还未有具体实施计划落实到各支行、分行层面。

有中资大型银行负责人对第一财经记者表示，在新规出台之前，在贷款发放的行业占比方面同样存在窗口指导，因此新规的影响并不大，“只是这次以文件的形式发布了，以往多是一些指导性的意见。目前银行内部还没有太多反映，也可能现在才年初，还没有到调结构的时候，到半年度的时候大概会根据新增量的情况来把握一下节奏，不过这也是日常的经营行为，不是特地为了配合调控。”

而踩线银行则表现出了相对谨慎的态度。“房地产贷款的收入比较高，我们毕竟是利润导向的，但风控还是会做好。新规对我们肯定会有影响，只要时间足够，肯定可以解决问题，可能在新主体的拓展上、项目的评估上会更加严格审慎一些。”某超限上市银行支行负责人对第一财经记者表示。

此项新规为超限银行提供了相对较长的过渡期，且给予地方中心支行2.5个百分点的上下浮动空间，因此券商和研究机构普遍认为新规对房地产融资的影响相对有限，更多的是对地产行业稳定健康发展的再度强调。

有地产行业研究机构负责人对第一财经记者表示，考虑到目前市场较为景气，对房企整体影响较小，“但细分来看，银行会更加重视放款质量，对商办物业较多、布局三四线较多的企业影响会比较大。另外由于大型房企的融资通道更多元，更加依赖中小银行贷款的中小房企在新规中受到的冲击会更大。”

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