企业董事长致马云：电商重创商业地产是一场文明的屠杀

马云先生：

您好！

我是一名为“中国制造”的典型性行业——照明行业提供服务的媒体人，我们公司规模不大，远不能和您建立的阿里商业帝国相提并论。但作为在大众媒体、产业媒体分别从业超过10年的从业者，我一直在观察中国经济的发展和转型，一直在和产业一线的企业耳鬓厮磨，对由实体产业之苦痛而引发的更大范围的社会之痛，感同身受。我想把最近的一些观察和思考与您分享，既是代表数量庞大的中小微实体的呼声，也传达我们对您的期望。希望在您主导下的阿里巴巴集团能够利用强大的生态条件，为中国实体经济的“去痛苦化”找到新路径，找到新方法。

重伤的商业地产

今年6月，在珠江三角洲城市江门，我去拜访一个朋友，他所在的小区就在市政府对面，是当地非常“高大上”的商住一体化楼盘。那是一个工作日的下午，天有点阴，并不太热，但临街的铺面基本都拉闸上锁，开门营业者十之一二。据介绍，6年前开盘时，这里住宅5000元/㎡，商铺均价则超过4万元/㎡。6年后，小区住宅价格已经涨到1万元以上，二手商铺价格却跌至2万元也无人问津。知情人透露，个别租出去的商铺，租金也极低，业主连还银行利息也不够。

著名的万达广场在江门也有项目，当年开盘时均价5万元左右，如今客流稀少，二手商铺2万元/㎡出手亦难。江门另一个号称要打造全球最大“灯饰旗舰综合体”的商业项目2012年奠基，至今不能开业，发展商左支右绌，资金链断裂，上千个业主欲哭无泪。

在珠三角的另一个城市中山，其下辖的古镇镇号称“中国灯都”，全中国乃至全世界经营灯具生意的商人都要来此看货进货，10年前可谓万商云集，一铺难求，客人常埋怨连买支水的地方都没有（因为杂货铺很少，所有商铺都在卖灯），吃饭更是要跑到几公里外的隔壁镇（因为当地很少餐馆，餐馆利润没有卖灯好）。优质商铺的租金最高曾超过1000元/月/㎡。现在呢，灯都还是那个灯都，街道还是那条街道，但是商铺的生意大不如前，许多底层商铺常年在门上贴着“转租”的字样，有的商铺乃至商场都改成了饭馆，“灯饰一条街”变成了“饭馆一条街”。

在珠三角其他地方，东莞虎门、顺德乐从、南海大沥、中山大涌、佛山南庄等著名的专业市场所在地，都曾经万商云集，但如今历史上最繁荣辉煌的时期都已远去，徜徉其间，明显可嗅出一股萧索的气息。

在有“千年商都”之称的广州，火车站广场对面的白马服装批发市场，当年最疯狂的时候租金到过1万元/月/㎡，现在早就不复盛况；火车站附近的三元里一带是国内最大的皮具集散地，有多家大型的皮具市场，以前人头攒动，现在客流比以前少多了，有经营者反映真正赚钱的商家最多在两成左右。在广州的CBD珠江新城核心地段，10年来住宅的涨幅远远超过商铺。一位资深的置业顾问告诉我，现在二手商铺基本没有成交。即使是最好的地段，底层商铺空置求租的情况也比比皆是。

珠三角和广州的情况是这样，沈阳、南宁、武汉、成都、南昌、西安、太原的情况又如何呢？为了写这封信，我设计了一份问卷，通过公司在各地的工作人员做了一轮市场调查，这些城市商铺空置、卖场过剩的情况大同小异。

发达地区、中心城市的情况如此，三四线五六线城市的情况更加糟糕。我今年4月到过江西省赣州市下辖的一个县城，超过1公里长的商业街基本荒废，商铺门前开始长草，只有一家修车铺没精打采地开着门，路上半天难见行人车辆，仿如鬼街。

全国300个左右地级市，2800多个县级行政区，这样的鬼铺、鬼市、鬼街、鬼城到底有多少呢？没人做过确切的统计。有的商业物业建了一半扔在那里，或者建起来却没有验收、没有开业，就像一堆钢筋混凝土的尸体。

原本我们可以有更多的绿地和树林，但在“黄金十年”各地建造了无数这样的步行街、商业城、大卖场，许多商业物业是用银行的贷款建起来的，多年之后不仅越来越没价值，有的可能还要花钱把他们拆掉炸掉，银行的贷款更是不可能收回来了。

每个关门的商铺、空置的商城背后，都是一把把辛酸的泪水。

因为生意不好，有的商铺频繁转手，一遍遍“坑人”，一个个经营者赔了装修费赔了人工费赔了管理费最后还要“清仓大甩卖”走人。而商铺的业主往往因出租无门、资产减值而大骂发展商是大骗子。发展商呢？当年为了卖铺，固然使用了很多营销套路，可是他们的苦又有谁知道呢？我有一个友人，经营灯饰照明产品30年，身家应该有几个亿。看到灯具生意越来越难做，房地产商却日进斗金，牛气哄哄，终于忍不住诱惑，先后投资了两个商业地产项目，却时运不济，都成了烂尾盘，现金加银行贷款共亏了四五个亿。“辛辛苦苦几十年，一遭回到解放前。”这位朋友内心郁闷，积劳成疾，大病一场，不到半年驾鹤西去。

由于商业地产强大的吸金致富能力，大量社会资本曾趋之若鹜。仅在广东中山市古镇镇及周边几个镇区，10年前同时规划的商业地产总量就达到300万平方米左右。这几年陆续建成后，有的烂尾，有的开而不张，有的张而不旺。富丽堂皇的装修与冷冷清清的客流形成鲜明的反差。

凭借无处不在的万达广场，王健林先生一度曾为中国首富，其子王思聪更被万千小女生称为“国民老公”。万达广场堪称中国商业地产第一品牌，这两年也不得不转型，更多采取合作模式，不出钱而输出品牌和管理。万达其实是看到风险越来越大，所以自己尽量不投入，但那些和万达合作的中小发展商很可能是最后的接棒者。最近这些年全国各地某镇某县某市的首富倒在甚至死在商业地产上的，数字一定吓人。

商业地产已经是“一级重伤”，其原因除了前几年基层政府与开发商联手过度开发，商业物业总量过剩，电商的冲击才是最重要的因素。

一言以蔽之，淘宝、天猫等电商平台的本质就是网上商业地产。与钢筋混凝土的传统商业地产比起来，它们边际成本的增加很少，但体量可以无边无际。这是一场新商业对传统商业、网上商业地产对实体商业地产的大革命！

革命者

马云先生是电商的符号性人物，也是我们这个商业时代光芒四射的英雄。

我读过不少关于您的文章，知道您早年创业也非常苦逼，和现在做实体经济的苦逼老板们没什么两样。“梦想很美好，现实很残酷”，您像中国千千万万个怀着希望或者“不得已上路”的创业者一样，扛过大麻包，办过翻译社，搞过“中国黄页”，受过无数屈辱，人前笑脸人后泪往肚里流，事业也起色不大。1999年18罗汉以50万元创办阿里的时候，有的也只是飘忽的梦想和不着边际的激情，到处找人投资，经常被人当成骗子。中国疆域之大，资金之多（尤其是浙江民间资本丰富），您求告无门，找过很多大佬但无人理睬。因为“忽悠”不到中国人，不得不“忽悠”外国人，这也是现在阿里巴巴的大股东是日本软银和美国雅虎的历史原因。

您的名字取得好，“云上之人”，编织概念，云里雾里，最终腾云驾雾一飞冲天。阿里巴巴早期的商业模式是清晰的，就是B2B，在工厂和客户之间搭建信息平台，“让天下没有难做的生意”，切入点精准，价值观和方法论也都是对的。

阿里巴巴的成立碰上了好时候。中国经过多年艰难谈判于2001年加入WTO，全面融入国际贸易大家庭，价廉物美的“中国制造”与壁垒被打开的国际消费市场之间开始平滑地链接。而海量的中国中小企业和海量的海外客户之间需要打破“信息不对称”，阿里生逢其时。我记得在一年两度的广交会上，曾多次看到“阿里巴巴”的广告大气球在空中醒目地飘荡。

但对您来说，B2B的生意太小了，撑不起您心中的伟大梦想。您的机遇来自2003年的“非典”。这场新世纪以来最严重的疫情让举国恐慌，人们不敢出门，但生活仍需继续，针对C端的网上购物迎来了爆发的节点。“淘宝”应运而生。

淘宝带来两个最直接的后果，网上商城开始分流传统商业的客流，同一品类的海量商品同台比价让商品的价格被彻底穿透。绵延上千年、以渠道分销为主要特征的传统商业模式开始哗啦哗啦地垮塌。我猜想那时候您晚上躺在床上一定能听到传统商业垮塌的巨大声浪。

人类自有商业文明以来就形成的渠道链条共享利润的商业模式自此敲响了丧钟。“去中间化”的商业模式很快获得了巨大的胜利。传统商业基本毫无还手之力，既无法组织系统性的舆论反击，在具体运营上更缺乏任何有效的狙击手段。

以淘宝为代表的电商对传统商业发动的这场革命基本上是摧枯拉朽的。2009年，淘宝首开双11购物节，销售额为0.52亿元；2010年，淘宝商城（2012年改成天猫）双11销售额为9.36亿元；2011年，33.6亿元；2012年，191亿元；2013年，交易额突破1亿元只用了55秒，最终成交额352亿元；2014年，571亿元；2015年，912.17亿元；2016年，1207亿元；2017年，1682亿元，再次刷新纪录！8年时间，增长3000多倍！1682亿元却只是1天的销售额！

对传统商业来讲，还有什么样的洪水猛兽比这样的进攻更具破坏性呢？

此长而彼消，在淘宝、天猫势如破竹、高歌猛进的同时，传统商业业态呈抛物线式下滑乃至崩溃，关店潮起，一片哀啼！

看看近几年来实体店“血流成河”的名单，百货类的包括百盛、友谊商店、华联商厦、新华百货、万达百货、八佰伴、天虹商场、西单商场等；超市类的则有沃尔玛、百佳、家乐福、麦德龙、人人乐、永旺、华润万家、华润苏果、大商集团等；纷纷关店的品牌专卖店除国内品牌雅戈尔、九牧王、贵人鸟、李宁、美特斯邦威、达芙妮等，连国际大牌LV、GUCCI、BURBERRY、PRADA等也难以幸免。世界500强排名第一的沃尔玛在中国一样关店关店关店，2012年关店5家，2013年关店15家，2014年关店16家，2015年2016年共关店14家，2017年上半年关店已创历史新高。

这是一场高阶文明对低阶文明的惨烈屠杀。就像当年八国联军的洋枪洋炮对阵义和团的刀斧棍棒，就像欧洲殖民者以先进的火器对付赤裸上身手持弓箭的印第安人。其惨烈程度不忍卒睹，而胜败更从一开始就已注定。

记得阿里在央视做过一个广告，画面中恰如好莱坞某灾难大片呈现的场景，宽阔的街道上空无一人，人类似乎刚遭受过“外星人”的攻击，遭到了灭顶之灾。最后广告画面中弹出“淘宝”网的LOGO和字幕。

在中国国情下，很多商人信奉低调做人，闷声发财，而阿里不仅知道宣传的重要性，而且知道宣传的精髓是什么，采用什么样的方法最有效，宣传口号总是简洁而直指人心。其造诣让我们这些专门学习和实践宣传学、现代媒体传播的“专业人士”也不免惊讶。（诸如：支付宝的校园笔记、越老越没人原谅你穷等扎心文案、抄袭创业者）

您建立了一个非常有利于电商发展的舆论场，把电商塑造为先进生产力的代表者，而且代表最广大人民群众的利益，这更加加强了阿里在这场新商业革命中的优势。您代表的新商业战阵里还有京东刘强东、苏宁张近东乃至后起的拼多多黄峥等一众人马，虽然你们彼此之间也存在争夺市场份额的竞争。此为另一话题，按下不说。

商业革命的后果

在这场新商业对旧商业的革命中，您的阵营获得了完胜。这场革命至少造成了以下几方面的后果。

第一，亿万消费者获得了以较高性价比随时随地购物的方便。

现在在中国无论是谁，躺在家里的沙发上还是躺在三亚的沙滩上，动动手指头就可购买到任何心仪的商品，而且会有快递小哥送货上门。（淘宝上一直被诟病的假货问题不在本文讨论范畴，同时淘宝也在不断演化，阿里的流量也在向天猫倾斜。）

第二，大量传统类型的社会财富已经或即将被消灭。

在中国，互联网富豪们处在财富金字塔的顶端，总是占领封面、占领头条，风光无限。而社会的大多数所谓有产者，最大量的是小资产阶层（譬如租铺开店的小夫妻，资产可能几十万上百万）、中产阶层（譬如商业地产的业主，资产可能在几百万左右）、较大资产阶层（譬如区域性中小型商业物业的开发商，资产可能几千万或过亿）。这些人几乎都成为这波互联网商业革命的革命对象。他们中的许多人在这场革命中财富遭到洗劫，资产在减值，更不乏一些人由有产者变成返贫者负债者，跑路、破产、欠债、失信甚至跳楼。当新商业阵营的兄弟们高歌猛进弹冠相庆的时候，有谁会留意那些躲在城市街角舔着伤口、默默流泪的传统商业的“遗老”呢？

表面上，我们看到的是空置的商铺、冷清的卖场，背后则是大量以人民币计价的社会财富如云烟般散去。这场革命的背后，传统商业地产的沉没成本有多少，是1000亿，1万亿，还是5万亿？这些天文数字般的沉没成本将由全社会共同来承担。

第三，制造业的微利化和渠道商的迷茫。

网上商城的海量产品，使得卖家之间的竞争比线下更为激烈，更低的价格基本是讨好买家的最有效乃至唯一手段。所以工厂利润越来越薄，竞争者被迫进入一种怪圈，线上比谁价格更低，线下比谁死得更晚。我曾作文《制造业老板危机，谁知道他们的痛苦指数有多高？》，对制造业微利产生的原因有详细的分析，在社会上引起广泛共鸣。中小制造业老板们不善于表达，属于社会中“沉默的大多数”，但他们也有自己的商业理性，有利选择坚守，无利终将离开。

传统渠道商在电商的冲击下也心性大乱，眼瞅着实体店生意每况愈下，纷纷以各种方式触网。最终的结果是，不触网不行，触网的多数也没用。在我深入接触的照明行业，早期曾风生水起的“淘品牌”基本都倒下了（现在开一个天猫店的成本就更高了）。我认识一位安徽的朋友，是当地的大经销商，一年的生意规模有五六个亿。他招了几十个员工，在全网各电商平台都开了店，网上一年的销售额已有1个多亿，但他告诉我，去掉人工、去掉推广费用，基本没钱赚，“都是给阿里打工”！

第四，击碎了无数小业主小店主的美好梦想。

中国有一种经济叫“收租经济”，“一铺养三代”的箴言更是深入人心。电商对实体店的冲击使得实体商铺的价值大打折扣，有些商铺业者高位买入，出租艰难，变成了“三代养一铺”。商铺投资从此成为鸡肋。自古以来，置业传家的传统理念受到了严重冲击，对不少中国百姓来说，买个商铺坐地收租原是最靠谱的投资，现在也不行了，以后手里有点钱该干点啥好啊？！

不过，商业地产的受伤对中国经济的转型也许是好事。前二十年，在中国唯一不会错的投资就是买房子，但房地产业对其他行业的“挤出效应”以及对地方经济的“绑架效应”已渐渐显出恶果。现在中央严控住宅价格上涨，您所代表的电商力量用市场手段狠狠教训了商业地产。资金在房地产业没了出路，大概率要撤出来，希望能流到实体经济去。

许多在沿海地区打工的女孩子，常挂在嘴边的话就是，“攒了钱，回老家开个店”。打工终非长久计，他乡永远非故乡。对于很多年轻人来说，出外打工闯荡，都是权宜之计，手里存点钱回家开个店是很多人重要的人生梦想，虽然是个“小目标”，但有梦想的人生才是美丽的。电商粉碎了很多人开个传统小店的梦想，没有数据支撑、不接入大的电商平台，普通店铺想活下来将越来越难，因此打工者回家的路变得更加漫长、更加迷茫。

第五，这场革命最重要的成果，是庞大的阿里商业帝国的形成。

以淘宝、天猫为主构筑的电商板块，以蚂蚁金服（支付宝）为主构筑的金融板块，成为阿里帝国的两大旗舰。当买家们在淘宝、天猫买买买的时候，您也开始买买买模式，以“新零售”的名义先后将银泰商业、苏宁、三江购物、百联股份、联华超市、新华都、高鑫零售等企业编入阿里大家庭。阿里自己孵化的零售新物种盒马鲜生更是迅速布局一二线城市。阿里旗下现在到底有多少企业，我估计你自己都不一定能数得过来。本人学新闻出身，一直关注阿里商业帝国在文化传媒板块中的布局，您已参股或控制了众多媒体，包括传统媒体和新媒体，最近还将国内最大的电梯媒体公司分众传媒收入囊中。阿里的扩张还在继续，报道称阿里在未来某一天将成为世界第五大经济体。

作为阿里集团的掌舵者，您跟美国总统、法国总统、英国首相、德国总理、加拿大总理以及许多外国元首是可以私下会晤的“小伙伴”。作为商业领袖，您的个人魅力超过其他首富的魅力总和，作为一个企业家您获得的荣耀是其他任何商界人士也无法望其项背的。

毫无疑问，您是许多人眼中的人生赢家，也是这场商业大革命的最大赢家。

如何回馈实体经济？

革命不是请客吃饭！一定会有流血牺牲！

您领导的这场互联网商业革命对中国社会影响之深、之广、对传统商业破坏力之大、之持久，前无古人。这场革命在社会发展史上无疑具有先进的意义，利益了普罗大众，但也毁灭了很多商家。被利益者称您是英雄，并为英雄大唱赞歌；被伤害者则大骂您，这些骂声您多半是听不到的。

骂则骂矣，但您是无罪的。阿里合法经营，按章纳税，提升效率，便利顾客，符合当代社会和商业的逻辑，没毛病。

可是，“我虽不杀伯仁，但伯仁却因我而死。”对于充满了理想主义情怀的您来说，主观上肯定没想让那么多的工厂、渠道商、商业地产关门倒闭，但客观上，这些人的关店、破产、财富缩水乃至被消灭，恰恰又跟电商密不可分。

或曰：你们这些家伙亏则亏矣，死则死矣，干马云何事？您大概也会说，“不是电商干掉你们，是趋势干掉了你们！”

没错。错就错在芸芸众生多营营碌碌于眼前的苟且，能勘破世相、辨其大势并能应势而为者总是少数！而人类社会也毕竟不是弱肉强食的原始丛林！在中国国情下，人更是生来平等，每个人都有摆脱贫困更好地活下去的充分理由。

作为庞大的商业帝国的领军人，作为已经可以影响千千万万人的日常生活直至财富消长的中国最重要企业家，现在的您仅仅关心阿里的内部事务已经远远不够。您的每个决策将影响无数人的生计。

由于超级强大，阿里似乎已成为现实商业世界中的“任我行”，挡者非死即伤。在这种商业威慑下，现在很多创业者或者已经有一定规模的企业，都有一个梦想，就是被您收购。从这些心存幻想的企业角度看，这很可笑，因为被收购的概率太小，梦想太不切实际；但从另一方面看，如果各行各业的主流企业都投靠或挂靠在了您的名下，阿里集团大到令人害怕，这是该高兴呢还是该忧虑呢？

作为一个实体经济从业者和一个媒体人，我把自己搜集的实体经济老板们对您的期望归纳了一下，陈述如下：

首先，中国文化讲究中庸之道，过犹不及，阿里集团见谁买谁的“买买买”模式真的好吗？大树之下，寸草不生，您应该对阿里集团的任性扩张保持一份警觉，给其他经济体保留一点空间。“风清扬”享誉江湖，但他的追求并不是“一统江湖，千秋万代”。

其次，阿里旗下已经有大商业板块、大金融板块、大文化板块、大物流板块，和以阿里云为代表的IT板块，希望阿里增加一个大制造板块，设立旨在振兴实体经济的制造业投资基金。中国制造业目前普遍的苦情与电商的野蛮崛起有很大关系，“解铃还须系铃人”，您完全可以在国内制造业中筛选出一批精工制造的“隐形冠军”投资或参股，既为阿里系电商平台增加了优质供应商，也为中国制造保留了更多的“火种”。最重要的是，您“坐虚向实”的姿态会给苦苦挣扎的中国制造业特别是中小企业带来亮色、带来希望。最近您在重庆的智博会上提出中国制造转型的关键一步是实现智能化，实现按需定制，未来90%的零售和制造都将在网上，说明您也在考虑制造业的问题，但这都是宏大思维，阿里如何帮助制造业疗伤自强，还有待真正破题。

第三，阿里的巨大成功是在中国特色国情下取得的。当怀感恩之心，回馈社会，回报祖国。现在国人头上有三座大山，房价、教育和医疗。房地产的事咱不说了，教育、医疗资源供应短缺，学生家长忧心忡忡，病人家属无可奈何，普通百姓都被压得喘不过气来。阿里集团的扩张为什么不延伸到这两个领域呢？而且力度最好大点，效果最好明显点，以便用互联网之力解民生之困。

第四，中国的富人多，但富人的总体社会形象不良，“仇富”心里在社会一定范围内蔓延。这些年，“拜金主义”在中国社会弥漫，有的贪官被查抄时家里竟然放着几吨现金，让人哭笑不得；有的富豪一掷千金，炫富斗富，让普通人难受不安，加剧社会的撕裂。您完全可以在这方面带个好头。美国首富比尔·盖茨几乎把全部的财富都用于成立慈善基金，好朋友巴菲特也将财富交由他管理。您的朋友圈都是豪商巨贾，您作为公众人物，一举一动都可能成为社会之表率。阿里虽在公益方面已经做了不少工作，但还可以做得声势更大。您所宣扬所力行的正确财富观，对社会之教化必有积极意义。

第五，今时今日，个人的财富数字继续增加对您来说已没有太大意义。您现在最佳的角色也许是个布道者、启蒙者，这也是您最擅长的事情，譬如办好湖畔大学，号召学生们粉丝们到广阔天地去改造传统行业或生发出新的经济细胞。动员全社会能够动员的一切力量，共同推动中国商业文明和中国社会的进步，这样的“马云生态”可能才是全社会大多数人最乐意接受的局面。现在的湖畔大学基本都是互联网圈或新商业圈的学员为主，建议湖畔大学开设“实体经济振兴课程”，招收更多传统制造业的学员，给他们设立助学金，减免学费，如此既可以弥合电商与实体经济的裂痕，也有可能收到新旧经济、虚实经济融合之奇效。

最后想说的是，您是人而非神，一定很累很烦很苦恼，承受的压力常人很难想象，也需要管道去释放。道在何处？“跳出三界外，不在五行中”。写信也不是给您添堵，而是让您了解基层商家之苦，共谋出路。

白云苍狗，白驹过隙。在历史长河中，我们都只是短暂的现实中人，您所做的一切被载入中国乃至世界商业史，被后人反复研究，当无异议。我个人对您充满敬意。一方面心疼那些为电商革命所伤的实体经济朋友们，一方面也对您抱有很高的期待。与前亚洲首富李嘉诚先生相比，您还太年轻，人生的上半场您掀起了一场轰轰烈烈的互联网革命，下半场刚刚鸣哨开始，您完全可以再掀一场同样轰轰烈烈的振兴实体经济、创新实体经济的新革命。如此，虚实皆达于巅峰，人生何其快哉！

期待看到您新的惊人之举。

写于广州深夜 2018年8月

作者1992年毕业于复旦大学新闻系，曾在广东省级大报工作，后投身照明行业，多年来深耕行业内的信息与媒体服务。现为大照明全平台董事长。

最后，附上曾引起国人关注、联想的一张网络图片