2015年3月中央打出拯救中国楼市“三枪”[3月27日、3月30日、3月30日]，称为第四轮楼市刺激政策[2014年下半]。与2008年10月下旬开始的第二次楼市“救市”有异曲同工之妙，尽管其力度不如当年，却是2008年后规模最大、力度最大、最密集的“救市”，是1998年之后的中央第二次明确“救市”稳经济行动。

中国楼市自1998年调控开始，经过四次中短周期性的上升期（2002年-2003年、2004年-2005年上半年、2009年下半年-2010年、2012年下半年-2013年一季）与四次短周期性的下行期（2005年上半年-2006年一季、2008年-2009年上半年、2011年第四季-2012年上半年、2013年第二季-2015年二季[左右]）。

过去二十年[实则是十七年-1998年-2015年]中国楼市真正意义上的发展史，背后隐藏的动力----调控是楼市发展的助推器，是房价上涨的根源，是政府主动性调控的结果。

中国“房改”38年，国务院共发出过九次“国字号”调控文件。其中有六次的打压、抑制房地产市场[2005年、2007年、2009年、2010年、2011年、2013年]。

2015年是新中国成立以来的第三次救市（1998年、2008年、2015年），未来是否还有第四次中央层面“救市”，依然存在可能性。

救市是真的，不是逗你玩

经历了去年“9·30”限贷松绑和“11·22”降息的数次扭捏救市之后，在严峻经济形势的压力下，政府决心亮出救市的最大诚意。

首先，住建部、央行和银监会联合发文，二套房贷款首付降至四成。财政部、国税总局不旋踵宣布，将住房转让的营业税免征门槛由五年下调至两年。3带2，5个中央部门往楼市里扔了一个炸，顺带着把春江水暖的股市几乎炸上了3800点。现在琢磨过来了，三天前住建、国土两部门原来扔的是“信号弹”。楼市救市全面回归2008年。在2010年“史上最严楼市调控”后的第五年，房地产又可能迎来“史上最有诚意救市”。楼市刺激政策本身的技术意义，不用多说。刚需、改善型需求以及投资投机型需求，都会被调动起来。事实上，现在也不用费力甄别这三类需求，门都打开了，来的都是客。“3·30”救市之后，还会有救市。至于北上广深是否松绑限购已经不重要，即使房地产市场不再拥有超级繁荣，市场对于政府救市的迷信仍未走远，2008年的反转也历历在目，这一点，对于楼市预期不无影响。

短短四天之内，多项房地产政策落地

2015年3月30日临近下班时分，

央行、住建部、银监会联合通知：

调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。

财政部、国税总局发文：

二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。

而就在上周五2015年3月27日，国土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。“货币、财税、土地”政策三箭齐发，且一箭猛过一箭，足见房地产政策的基调已经从原来的压制转为全面放松。这是房地产政策向市场化的回归，是新常态下的做法。超预期，是市场对这次楼市政策力度的感受。本轮政策“组合拳”偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超过此前预期。

从历年北京市购房贷款首付比例变化情况来看，2010年二套房首付比例统一为40%，此后一直处于上升趋势，自2013年起，二套房首付比例一直维持在70%。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以购置一套总价200万元的二手房来看，首付金额可下降60万元。

实际上，今年的政府工作报告中多次提及房地产领域，指出要“稳定住房消费”，把一些存量房转为公租房和安置房；与此同时，将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。政府工作报告中有关房地产的定调相对平稳和积极，是针对房地产市场少有的“暖风”。

购房者首付比例下调置业门槛降低，以一套价值200万元的房子为例，如果按照此前一线城市首付7成的比例计算，那么首付款是140万元，按照新政4成首付的比例进行计算，首付款则减少到了80万元，这将大大降低购房者的首付金额。虽然购房者的首付款大大减少，房贷则会相应增加，购房成本也会相应增多。在商业贷款20年期，等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，如果按照7成首付计算，价值200万的房子需要向银行贷款60万元，还款总额为102万元，140万的首付加上102万元的房贷，购房总成本为242万元。如果按照新政后的4成首付来计算，需要向银行贷款120万元，还款总额为205万元，购房总金额为285万元。

“二套房贷首付从七成降至四成”，按照2014年广州一手住宅173万元的套均总价计算，至少可以节约52万元/套。以2014年广州一手住宅173万元套均总价，贷款30年，利率上浮10%计算：

首付7成，1211000元，贷款额519000元，贷款本息1179727.41，总计2390727.41元，月供3277.02元。

首付4成，692000元，贷款额1038000元，贷款本息2359454.82，总计3051454.82元，月供6554.04元。

总利息差660727.41元。首付4成再加上一套首付2成的话，客户每月供楼负担甚重。

哪怕你有10套房，只要房产证满2年以上（原来是满5年），现在卖都不要营业税了。

相关二手房源可以少征5.5%的营业税，按照目前二手楼市140万元左右的套均总价，一套也可以节约7.7万元的税费。

一般而言，二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上，譬如北京二手市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税。如果营业税“五改二”政策落地，缴纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。新政如果得到落实，具体到购房者身上，就是真金白银的实惠。

譬如一套2012年的房子，未满五年不是唯一住房，100平米，总价300万，准备用商业贷款购买。在新政未出台前，需要交5.5%的营业税，1%的个税，3%的契税，总共285000元。现在新政出台后，营业税变为免征，至少可以省下165000元，节省下不少的支出。因此，首付降低，月供和利息总额都会相应增加不少。入市门槛降低，证满2年的二手房源大幅增加，二手房业主反价将增多。

2014年中国楼市低迷， 固然有过紧调控的原因，但一个共识已经形成：中国人口结构变化及老龄化，导致储蓄率、劳动力供给和房产消费都将逐渐走低。投资＋信贷＋房地产的传统增长模式渐行渐远，这是客观规律，即使国家意志也不能改变。

在这个落差期，货币一定是宽松，利率一定是低的，央行要为经济托底。新常态的政策只能帮房地产。“4万亿”的历史河流，如果踏进两次，连历史都要笑话我们。将长期的目光收回到2015年，这个楼市回暖很重要。都说中国有三大调控政策，除了财政政策和货币政策，还得加上楼市政策。如今，三大政策全面导向救市，稳增长的主旋律不言自明。但到目前为止，财政政策虽然增力加效，货币政策虽然名为稳健实为宽松，但经济仍没有完成筑底，仍处在下行通道。因为新一轮的刺激“投鼠忌器”，不敢再像2008年的救市，大幅增加债务杠杆，求一时之快活。这就导致，公共部门的投资计划虽然很庞大，但实际执行的投资不多，因为没有杠杆支撑。既如此，公共部 门继续加大基础设施投资，私人部门同时加大楼市投资消费，才不至使得政府公共部门的投资独木难支。货币继续宽松也好，财政继续刺激也好，楼市继续松绑也好，甚至新一轮泡沫周期也好，这都不是重点。重点在于，改革能否在宽松、刺激、松绑和泡沫中蓄积红利。没有改革的宽松、刺激、松绑和泡沫，仍是在吃旧经济周期的老本。

中国经济与楼市“双双”低迷

中央出手拯救楼市，最主要原因是中国经济与楼市“双双”低迷，彼此之间的负向影响扩大，已经严重影响到不同的行业。

一是中国作为发展中国家，一样经历房地产支柱产业的经济发展模式。2003年和2008年中央文件中曾明确过，房地产是国民经济支柱产业。虽然被舆论与媒体的反击，所以2015年3月27日上周五的，两部委新政转而表述为“重要产业”，说明房地产依然是柱产业。

当前中国经济增长乏力，下行压力大。特别是房地产严重拖经济后腿，想要稳增长，须先稳楼市。2008年金融危机后，美国同样救楼市。因此，稳楼市，救经济不是可耻的，是伟大的。除了“七路大军救市”，主管宣传的部门的中宣部加入拯救楼市行动，在3月30日一周前内部通知相关部门，要求新闻单位紧紧围绕中央稳定房地产市场的舆论引导，准确解读国务院有关部门相关房地产市场调控政策的宣传解读，正确引导市场预期，提振市场信心。因此，中央拯救楼市稳经济之心真是拼了。所谓的“房价大跌”、“楼市崩盘”的灾难性论调已经成为炮灰。

按照2005年以来的中央房地产调控出台的政策方式看：

一是，国务院出政策，即“国几条”，如2013年的“国五条”。

二是，单个部门或两三个相关部门（如住建部与国土部、央行和银监、财政与国税），即单一政策。如2015年的“部四条”。

三是，多部委共同出台一个综合性政策。

这次中央“三枪”的“救市”政策，属于第二个类型，以二个到三个部门为主要的政策刺激。

为什么现在国务院不再出“国几条”，以单个与两三个部门为主的刺激政策？

主要是中央市场化趋势与市场分化及调控退出楼市的方向，另外是楼市局部问题暴露，局部供应过剩、供大于求等问题。从本轮中央层面的救市路径看：过去二次中央拯救楼市不同，基本上直接出楼市政策刺激楼市，且方式是国务院与部委为主，内容是五花八门，包括货币政策与信贷政策及大量的行政刺激政策、税收政策、经济、土地、政策等。而这轮中央政府的“救市”政策是层层推进，步步为营。

一是，2014年9.30“央四条”只是试探性的政策。

二是，2015年3月5日总理的政府工作报告中，其中罕见的提出“支持改善需求”，是实质性的政策推进，相关部委必须出政策落实。

三是，2015年3月20日国家住建部的公积金贷款新政出台。

四是，2015年3月27日的住建部、国土部“部四条”，但涉及面小。

五是，2015年3月30日的央行、住建部、银监会三部委政策与财政部、国税总局。

另外是，商务部、外汇局相关的房地产投资限外政策已经取消的，如70/90政策。

毫无疑问，中央层面、省级“救市”将近尾声，之后地方政府层面必将掀起新一轮楼市刺激政策。

中国政府绝对不会容忍房地产出现危机

可以郑重其事的严重告诉所谓的“最后一次挽救楼市”的观点判断，中国政府绝对不会袖手旁观的容忍房地产出现危机时，不出手“救市”任其自生自灭的悲剧发生，否则后果你懂的。

过去三次果断的“救市”，基本上说明房地产不能不救，因为中国经济不能没有房地产这个“火车头、发动机”。

一是，目前中国房地产市场发展逻辑没有完全结束，即市场化机制没有成熟与政府无形之手没有完全的脱离干预，长效机制未形成。

二是，未来的政策调整空间非常巨大，因为新型城镇化完成与市场机制的建立及金融制度、土地制度、财税制度、房地产自身制度的完善，至少需要二十年时间。

三是，中国经济结构调整未完成、经济发展与产业去产能及财政收入增长、地方债务解决、金融系统的安全性，依然需要房地产支撑。

四是，城镇化未完成、地方政府的经济发展模式、财政模式、城市建设模式未改变。

五是，支撑中国经济稳定增长的支撑点房地产，现在找不到取代的产业。即使所谓的改革、创新、科技，但是需要几十年的时间才能够可能实现。

六是，中国的房地产已经走向一般金融产品，与银行金融、家庭财富、资本市场基本捆绑在一起。一旦房地产出现严重的问题，必然导致引起一系列的社会问题。

2015年中国房地产市场基本面比2008年好，因为没有金融危机、经济危机、次贷危机，是经济调整导致的增速下行，是货币政策收紧导致的市场调整、是库存过高导致的供求不平、是高杠杆导致的成本上涨、是人口结构变化导致需求刺激的调整。

中国房地产没有到“崩盘”程度

当然，中国房地产市场的基本面至少没有到“崩盘”程度：

一是部分城市住宅严重过剩，只要人口持续增长与产业发展，不用担心。

二是部分城市需求断层，现在政策已经调整，改善需求成为刚需。

三是住宅市场供应比2008年高外，去化周期拉长，这是最担心。

四是资金杠杆与货币紧张程度比2008年高，降准降息的新一轮放松已经启动。

五是所谓的周期性影响，经济、美元、金融周期与房地产自身周期看，今年调整时间相对长，自2013年二季到2015年上半年左右。

六是与过去四轮调整比较看[1998年、2006年、2008年、2011年、2014年]，2014年开始的第五轮调整期一样：首先是买房的人基本成为直接受利者，过去二十年的房奴是最幸福的一代，未来二十年依然是这样。其次是过去二十年政府主动调控楼市，主导楼市，未来二十年依然如此。房价即使不会暴涨，平稳的上涨是大趋势。

再次是全国住宅库存偏高，一二线城市基本平衡，逐步进入复苏。部分三四线城市住宅供应严重过剩，但房价依然高。

最后是外资、国内资金依然进入房地产市场。2013年，房地产到位资金高达12.2万亿，占全社会融资额的比重超过70%，增速高达26%。虽然2014年，房地产到位资金的增速是负增长，但是2015年房地产到位资金会提高增速。因此，中国政策的目标从过去抑制房价过快上涨转为防止房价下跌对中国经济造成的系统性风险，现在已转变成防止房价过快下跌冲击经济，稳增长大于一切。

一方面是中国经济发展目前不能没有房地产，经济结构调整需要房地产来稳定经济平稳的过渡。另一方面是房地产业已经成为经济发展最重要的产业之一。事实上，买不起房与高房价之间的关系，成为政府与老百姓对立的主要矛盾，但是忘记了市场决定资源配置。不否认中国经济被房地产真正绑架了，中央“救市”才需要稳定房地产市场。2014年，中国经济之所以感到寒冷，根子就在于4万亿与过去货币超发的产能过剩危机及人口结构变化、货币政策调整、房地产自身的全面调整。因此，中央启动第三次“救市”是非常有必要的，是正确的，必须坚决的支持与拥护，是理智与聪明的伟大决策。

房地产调控政策基调

从政策的基调看，不再是一刀切，主要是分类，差别化、去行政化，回归市场化的路线。

从政策的内容看，主要是以税收与货币及房贷三大政策为主，取消限购、限贷、限外，二套房贷调整、公积金贷款、房地产税费、住宅标准的认定、营业税、降准、降息。从政策的对象看，主要是支持刚性与改善的合理需求，是非常合理的。

从政策的范围看，围绕着一手住宅商品房、二手房、保障房、棚户房、土地的基本面，不是单纯的针对房价。因此，第四轮楼市刺激政策，主要是针对去库存与稳定市场预期及防止楼市下行过快导致经济通缩。但是我们必须承认，楼市见底回暖正在形成，但复苏上涨仍需要时间。一方面是中国住房总体已经告别严重短缺时代，进入结构性的改善需求速度。另一方面是中国房地产的债务和杠杆非常高，必须尽快的化解。三是中国住宅库存总体高，但是城市分化。一线城市基本会复苏上涨，加上刺激政策，容易导致反弹。二线城市则基本平稳。部分三四线城市则很糟糕，目前没有见底回暖。所以，房企应该利用中央的用心良苦，加大消化库存、回笼资金，逐渐转型才是正确的理解政策。

中央“三枪”刺激楼市之后，房价将在今年二三季度逆转。中国楼市是政策市，国情与行政制度，决定了中国政府对楼市想什么就干什么，可以任性。在2014年第三季度开始，我就一直呼吁，要尽快在一二线城市抄底。特别是房贷政策的调整，改善需求显著释放，在多数城市，所占比重超过90平以下刚需。2015年，这类需求将显著释放，有利房价上涨。今年年初时，我就判断，二季度房价止跌反弹。一方面切实降低了房贷门槛、减少了交易成本。另一方面必将大大改变交易双方的心理预期。放弃观望、积极入市。4月份开始，成交量必大增，5月70城房价环比止跌反涨。三是政策变化，形势变了，中国楼市还年轻，不到20年。四是中宣都出要求了，引导舆论，提振楼市。毫无疑问，即使中央已出手“救市”，房价不会重演2009年下半年至2010年疯狂。不仅是经济低迷、货币供应增幅远小于2009年、很多城市库存量远大于当时。因此，刚需与改善需求应该尽快的出手买房。

文/财经专栏作家  谢逸枫

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